邮亭圩镇简报.doc

邮亭圩市场调查简报

一、邮亭圩镇基本概况:
邮亭圩镇位于零陵区东北部,距零陵城区20公里。北界冷水滩区,南邻双牌县,东连祁阳县,西接接履桥镇和菱角塘镇,是一个举步踏四县的边界镇。镇政府驻太平铺村,辖太平铺、百冲、前进、邮亭圩等共56个村和太平铺、桥头、老街3个居委会。
(一)面积人口
全镇总面积325平方公里,耕地4925公顷,13209户,53139人。阳明山余脉延伸境内,原始森林资源丰富,山上竹木并茂,山下楠木源、黄江源、大木源、小木源四溪汇于黄溪河,流经祁阳,注入湘江,两岸土质肥沃,闻名的福田大垌连绵10余公里,有上、中、下福田垌之称,盛产稻谷。省属福田茶场位于全镇中心,出产九嶷牌茶叶,远销国外。
(二) 主要支柱产业
主要是以农业经济作物为主,有部分农户以畜牧养殖业(规模养猪等),还有少部分以种植业(如葡萄等)增加收入。
(三) 国民生产和财政收入情况
永连公路、衡枣高速公路穿境而过,系通往广东、广西的交通要道。镇经济中乡镇企业和农副产品贸易占有较大比重,年工农业生产总值27328万元,年财政收入508万元。
二、邮亭圩镇与永州市区的距离:
零陵区到邮亭圩镇有2条线路,全程30公里,行程中两侧多为山林农田地带。邮亭圩镇到零陵芝山都有直达车,交通方便,从零陵出发,车程大概40分钟,票价为5元。到芝山的票价为7元。车辆都是自营为主。
三、当地房产市场简况:
邮亭圩镇是一个以农业为主要产业的村镇,居住房屋主要集中老街,以单栋联排房屋为主,都为自建自用,在老街已无地块买卖。目前现存的房屋主要是1998年10月为加快城镇建设步伐,新镇址搬迁至太平铺村(现项目处),行政部门基本搬迁,如政府、信用社、医院、福田企业、菜市场等开发综合市场时镇民买地建设的自家房屋,一般为3—4层200平米(实际面积)左右。由于当前没有老板开发建设,基本上原住居民不愿出让自家房屋,因此市场价格都接受在13--15万元。
四、项目分析:
(一)地质地貌状况:
地形:地块很平整,边缘有一座小山,周边还有规划的车站。
地貌:土地也进行平整,目前正在建设中。
项目一角在建的市场
项目一角规划中的车站
(二) 项目SWOT分析
优势:
政府搬迁,态度很坚定,大部分市政单位都也搬迁;如(信合、医院、政府、车站、福田企业等);
位处于新镇规划中心繁华地段,区位优势明显;
处于邮亭圩镇交通干线,交通便捷,道路宽畅;
邮亭圩镇独有规模的商住项目,有影响力;
业态规划到位,影响力大,知名度高。(因为之前也在运行的市场,由于08年的雪灾把房子压塌后才撤走。)
劣势:
离芝山、冷区较远,比较偏僻;
目前水资源缺乏,造成新镇的居民饮水困难;目前大部分都到老街那边饮水。
居民在老街拥有置业的,有一部分不愿意搬迁,这需要时间的沉淀。
机会:
邮亭圩镇政府的政策支持;
短时间内暂无同类竞争对手的独特性;
市场项目需要专业的策划包装;
房地产高回报带来的投资机遇,具有增值空间。
威胁:
当地镇政府对农民搬迁到本项目的执行力度不够,需要时间的沉淀;
比较富裕的农民都直接到芝山、冷水滩置业(这部分为年轻化)