控制性详细规划修改论证报告.doc

.
1 / 27
控制性详细规划
098-C-3-11、098-C-3-14地块修改论证报告
筑家设计有限责任公司
目 录
一、项目基本情况…………………………………………………1
1、项目位置及规划用地范围
2、用地中心级的商业中心。此次修改符合此功能定位。
B．轨道交通规划
规划范围内规划地铁一号线,线路沿芙蓉南路,本片范围内设2站,分别是铁道学院站和友谊路站。此次修改强化了TOD的开发模式。
C．公共服务设施规划
规划范围内的公共服务设施基础较好,控规优化提升对规划范围内的公共服务设施包括中小学、体育设施用地、医疗卫生设施、体育设施规划等公共服务设施进行了较好的配置。
4 / 27
.
此次修改是对商业用地功能的补充,有利于商业用地功能互补。
修改要求、理由及依据
1、修改要求与修改后的技术指标
本次修改将按照市政府对该地段爱尔总部大厦建设的批示,结合模拟的详细规划方案与技术指标,进行相对应的控规地块修改。
〔1控规地块分为南〔098-C-3-14、北〔098-C-3-11两个地块。
〔2098-C-3-14地块按用地红线界线分为098-C-3-14A〔西部分与098-C-3-14B〔东部分两个地块。098-C-3-14A规划控制指标不变,仍为：容积率≤,建筑密度≤35%,建筑限高≤24米,绿地率≥30%。用地面积依用地红线相应划分。098-C-3-14B用地性质由商业用地〔C21修改为商业、商务用地〔B1B2,:,规划控制指标为容积率≤,建筑密度≤35%,建筑限高≤100米,绿地率≥30%,机动车出入口方位N。用地面积为红线内用地。
〔3098-C-3-11地块的用地性质由商住用地〔C2R2修改为商业、商务用地〔B1B2,:,规划控制指标修改为容积率≤,建筑密度≤40%,建筑限高≤100米,绿地率≥30%,机动车出入口方位E、W、S。
〔4上述地块控规修改后计容面积为99163平米,平均容积率≤。
〔5修改后的控规地块,依据XX市城乡规划局建设项目规划审查规定汇编〔修订〔二0一三年度的技术规定,高层商业建筑〔二类地区,2000-5000平米用地规划指标为容积率≤,建筑密度≤45%,绿地率≥25%；10000-20000平方米用地规划指标为容积率≤,建筑密度≤42%,绿地率≥28%。
〔6项目地段属高强度开发地区〔铁道学院地铁站场区域。按照XX市容积率管理技术规定的要求："地铁站点周边控制范围以站点几何中心作为计算基点,规定半径为
4 / 27
.
300米","高强度开发地区根据所处城市区位和功能定位不同,分为城市主中心地区、城市次中心地区、枢纽及片区中心地区和一般中心地区共四类地区。针对不同的开发地区确定容积率控制上限"具体见表1：
表1 高强度开发地区用地容积率控制上限
高强度开发地区类型
上限容积率
备注
城市主中心地区
12
各类型高强度开发地区的控制范围结合区域内轨道交通站点确定,具体控制范围面积和站名详见附表1
城市次中心地区
10
枢纽及片区中心地区
8
一般中心地区
6
项目地块紧邻铁道学院地铁站,距离在300米范围内。参照一般中心地区的标准,〔具体模拟总平见附图。
2、概念性规划方案印证
控规地块对照该项目规划方案,项目地块技术指标与修改的控制指标符合〔具体见附图：模拟总平面图。
〔1方案构思与建筑布局
基于上述地块规划指标的调整,对其总体布局规划如下：
A. 因需无偿整体返还新开村10000平米的商业用房,在此次模拟方案中拟考虑在南〔098-C-3-14B地块解决上述问题；
B．北〔098-C-3-11地块为独立的爱尔总部大厦；
C．南北两地块的建筑既可各自单独运营,保持总部大厦和新开村物业的独立性,也可相互补充,互为一体；
D．建筑布局上,建筑顺应地形, 尽力提高商业价值,平面布置成"一"型,以提高土地利用率及商铺的临街面,给城市让出更多的城市空间,创造人性化的城市空间；
E．平面功能上,本方案设计结合功能需要合理布局,利用横向、竖向结合的方法协调各部分功能；
F．立面设计：建筑的外部造型及立面设计考虑到不同视距及角度的观赏效果。运用大面块的变化 及细小的变动,使立面造型丰富,远看有着强烈的节奏感及雕塑感。近观可看到现代建筑细腻的细部。
6 / 27
.
该模拟方案的总体规划布局紧凑,功能明确,既满足了整体返还村里物业的要求,也符合爱尔总部大厦独立运营需求。
〔2日照
方案满足地块内及周边建筑日照要求,详见日照分析图。
〔3间距
方案满足《XX市城