向明苑三期项目策划推广方案.doc

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向明苑三期项目策划推广方案
既然"向明苑"是沙头第一个在售商品房的地产项目,我们更应该把"向明苑"做成沙头最好的人居示小区,让"向明苑"成为沙头地产的一面旗帜。   
    那么,对于"向明苑"三期项目的策划推广,我积10万平方米,由近二十栋多层与小高层组成,总户数达1000多户
销售均价：多层1700元/㎡,小高层：2200元/㎡
客户群：以、沙头与周边镇区的中高端客户为主
洛浦园
地 址：南海区镇洛浦大道旁
发展商：市南海区房地产总公司分公司
规 模：项目由九个单体多层项目沿洛浦大道两旁组合而成,总户数约400户。
售 价：1500——1800元/㎡
客户群：本地中低端客户为主
聚豪花苑
地  址：位于西樵环山大道樵晖新城
发展商：市南海聚英豪园房地产开发XX
规  模：占地200多亩,计划分四期开发,一、二期共计500多户,规划入住总户数为1000多户
销售均价：1700元－1800元/ ㎡
客户群：以西樵、南庄、沙头的中低端客户为主
四季康城
地  址：四季康城位于南海西樵樵高路旁
开发商：南海绿樵花城房地产开发XX
规  模：占地面积8万平方米,总建筑面积约18万平方米,由6~7层的多层和9~13层的高层住宅组成,整个项目总建筑面积达到15万平方米,分二期开发,其中二期有500多套单位,总户数达1100多户。
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销售均价：多层2300元/㎡,电梯房2700元/㎡
客户群：以西樵、南庄与周边镇区的中端客户为主
碧玉豪庭
地  址：位于南海区西樵江浦路
开发商：市南海碧玉房地产开发XX
规  模：,总建筑面积12万平方米,由80栋法式风情多层洋房组成,项目分四期开发,规划户数约为1000户。
销售均价：3400元/㎡
客户群：西樵、南庄与周边镇区的中高端客户为主
小结：
    沙头的房地产市场目前正是一块待开发的处女地,而周边相邻镇区西樵、与的龙江的房地产却得到了飞速的发展,产品的档次与售价也在逐步升级,出现了一批高素质的规模大盘,如：西樵的江滨花园、四季康城、碧玉豪庭、樵晖新城,的阳光海岸花园、洛浦园,龙江的龙湾豪庭、文华花园、恒捷·雍翠华府、圣淘湾等。
    而沙头的市场的空白点与周边镇区对房地产业的带动,在为本项目带来发展机遇的同时又为本项目的发展提出更高的要求。
•当地居民的消费力分析
    沙头辖区有企业348家,形成了装饰板材、包装印刷、床上用品、服装、五金制品五大支柱行业。、高威彩印等一批骨干企业。
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    沙头与龙江、合并为龙江、、沙头组团,规划发展为市南部重要的交通枢纽,区域性专业市场和物流基地,重要的制造业基地之一。 05年生产总值51亿元,%,农村人均总收入8582元,同比增长5%。
    20##,南海区金融机构各项存款余额预计达1170亿元,其中,城乡居民储蓄存款余额825亿元,增长15%,；预计城镇居民可支配收入18217元,%；农民人均纯收入8743元,增长5%。另据统计20##南海区社会消费品零售总额预计达210亿元,增幅15%。在1~11月份,全社会商品销售总额达353亿元。据调查得知,沙头居民的汽车拥有量排在南海的前列,70%的本地居民家庭拥有小汽车。
四、项目自身状态分析
1、项目概况
•项目的前期状况
    项目是向明苑后续开发行为,早期由政府为补偿集资费用而统一兴建,经过几年的建设,现时住宅约有160户业主入住,与已购入别墅地的业主也加紧建造。
    向明苑是沙头第一个且目前唯一一个在售商品房的地产项目,小区以环境怡人、空气清新、治安管理较好赢得市民的口碑；但由于自身配套不完善、物业管理水平不高令业主颇有微词。
•周边的交通情况
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    沙头位于市南海区南部,东依西樵、南靠与西连区龙江镇,地理位置得天独厚,交通四通八达,紧邻佛开高速公路出口与325国道；北江支流贯穿全区,并设有大型货运码头；沙龙公路、九樵公路贯通本镇,构成沙头镇纵横交错的水陆交通网络。
2、项目SOWT分析
•优势
-临近北江,得天独厚的自然环境。
-项目位处旧城区,周边生活配套完善。
-地块面积较大,可塑性较强。
-早期的住宅已经入住,小区居住气氛浓厚。
•劣势
-自身配套欠缺。
-物业管理水平不高。
-前期没有任何宣传推广,项目欠缺品牌效应。
-周边有大型的化工厂,产生噪音的滋扰。
•机会点
-沙头第一个房地产项目,同区域没有直接的竞争对手。
-有不少的居民愿意在本地购房,为项目提供了一定的客源支持。
•威胁
-来自周边