天津金厦集团王顶堤路南项目策划.doc

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前言
受金厦集团委托,XX市上劲房地产就金厦王顶堤立交桥路南项目的营销策划提交王顶堤路南项目发展方向〔提案〕。我司本着[服务企业,长足发展]的公司战略思想,在顺利完成金厦百度风景营销策划的前提下,希望与金厦集团继位置十分明显,存在视野开阔,绿化优美的优势。但作为临桥物业,其弊端为噪音污染〔百度风景在销售过程中存在相同问题〕,所以从地块上分析,优势与劣势并存,只有通过投资者决策与权衡才能达到最大优势平衡点。
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4、本案优劣势分析
优势：1、地理位置明显,交通状况良好,路南项目由10座高层建筑组成,
容易形成标志性建筑。
2、周边配套设施完善已形成居住气候。
3、区域发展趋势看好,市场有可引导空间。
　 4、位于XX市上风口,同时位于高校区与高科技产业园区,文化氛围较好。
5、金厦地产在王顶堤地区十年的开发经验与形成的区域品牌。
劣势：
近邻立交桥存在噪音污染与出入不方便。
红旗路以XX区规划参差不齐,同时高层建筑的市场接受度差。
建设周期长,建筑密度大,居住环境较差。
项目发展方向
1、发展方向论述
基于对本案综合因素的分析,我司建议打破常规营销理念,建议采纳以商住带动商品房销售的整体营销思路,发挥土地的最大价值,同时于政府指令行为衔接,共同为本案提供良好的客源。
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本案作为复康路沿线临桥物业,其地理位置有着不可比拟的优势,从目前祥规可以看出,临近复康路将建设总建筑面积为23295平方米的大型公建底商,如何运用底商优势,带动商品房销售？我司认为,随着XX市整体经济环境的好转,投资条件的改善,在大环境下需求大规模的会展场所,而目前XX市的会展供给不足,XX市目前的展馆场所集中于河西区,以XX市国展与体育中心为代表,但目前市场需求逐年增加。XX市每年承办的大规模展览会以天交会、房交会、汽车展览交易会与各种类型的建材、设备交易会,通过交易会带动企业之间的经营与合作逐渐形成了良好的模式。
根据本项目自身的优势与金厦地产的优势〔包括社会关系、资金能力与政府背景等〕,结合本区域的良好历史底蕴与发展前景,我司建议底商部分打造为以会展物业为主的综合性经营场所。
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会展物业与商品展示、交易和经济技术合作等功能为一体,并具备信息咨询、投资融资和商务服务等配套功能,在贸易往来、技术交流、信息沟通、经济合作诸多方面发挥着日益重要的作用,在中国经济舞台上扮演越来越重要的角色,会展物业基本目标实现价值是普通住宅项目的两倍,甚至几倍。同时会展经济不仅可以培养出新型产业群,而且可以带动服务、交通、旅游、餐饮等相关产业的发展。同时,会展业也被认为是区域经济发展的助推器,各地会展也纷纷出现,不仅仅产生了可按的经济效益,也从多方面带动和促进一个城市的整体经济繁荣。
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加入WTO后将进一步刺激会展经济的发展。
XX市目前市场存在此类物业严重供给不足。
本案所处位置为西南区域,周边经济发展态势良好,华苑产业园区的建设,XX大学城的落成为本案提供了良好的发展契机。
会展物业作为特殊的物业开发类型,具有较大的挖掘潜力和更大的利用获取空间,这是普通的住宅项目所不能比拟的。
2．产品定位：
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基于项目发展方向定位,本案二区由两座板式小高层与两座点式小高层组成。建议底商部分为裙房三层,作为会展经营场所。楼上建议板式小高层位高级公寓,面积为控制为100-130平方米；两座点式高层作为高级白领公寓,面积分别控制为35-40平方米和70-90平方米；作为会展物业的配套住宅。六区由两座板式小高层与一座塔楼组成,地上裙房作为会展经营场所,两座板小高层定位为高级公寓面积建议为130-150平方米；塔楼作为会展物业的办公用房对外出租或出售；七区作为位置最好的发展的地块由三座点式小高层组成,建议户型与百度风景类似〔我司暂定楼座编号由西向东分别为1-10号楼〕。
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如何将本案的会战物业形势与商品房销售紧密联系起来,经二届会展只是全方位提升物业价值,最直接而有效的方法是建立本案会展物业的核心平台。
共享形象平台：
与政府部门举办一系列会展经济的研讨会,尽可能的与政府建立紧密联系。
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通过各种宣传造势。
建组风格上设计成与会展物业相一致的形式。
共享功能平台：
共享展览平台,层高建议为6米体现LOFT概念。
共享办公平台,将六区塔楼建成会展办公楼,体现移动商务办公功能,提倡MORE概念。
,建议设立会展会所,形成会展