普洛斯模式的启示.docx

普洛斯利润、规模双提速
来源：
新财富
发布时间:
２01１年02月15日　1７：09
作者:
杜丽虹
关键词：
新财富；普洛斯;物流地产基金
ﻫ
　 ＺT： ｗｉn－wiｎ　modeｌ 普洛斯模式的启示
350亿美元的管理资产规模，普洛斯的负债率将从当前的５0％上升到7５％，周转率将下降1/3至0。16倍水平。
　 在基金模式的推动下，普洛斯的规模迅速做大,1998年其管理的成熟物业及在建物业总数为1１45处，而2０04年时达到19９4处,增长了74％,可出租面积则从1。13亿平方英尺增长到2．98亿平方英尺,增长了１64%,管理资产规模从36亿美元增长到1５6亿美元，增长了3．35倍，年均增长率28%.2004年，普洛斯进一步提出未来5年每年要使基金管理资产规模增加20—25亿美元的目标，到２009年底,尽管经历金融海啸的冲击，公司管理物业数量仍从1998年的11４5处增长到2５09处，可出租面积从1．13亿平方英尺增长到４。8亿平方英尺，实际控制资产的投资规模从36亿美元增长到320亿美元（另有约30亿美元的土地储备），年均增长２2%（图1、图２、图3）。
ﻫ 围绕基金重整业务架构
　 基金管理部门的加入,使得普洛斯的物业开发、物业管理和基金管理构成了一个物业与资金的闭合循环.
　上述数字只是体现了普洛斯实施基金模式之后的扩张成果，而其能够实现轻资产扩张的秘密,在于围绕基金模式重组了业务架构。
　 为了配合基金模式，普洛斯对业务结构进行了重大调整，核心部门除了原来的物业开发部门和物业管理部门外，新增了基金管理部门，在新模式下，物业开发、物业管理和基金管理构成了一个物业与资金的闭合循环（图4)。
　　其中，物业开发部门在机场、港口等交通枢纽处持有一定量的土地储备，然后以“定制开发+标准化开发"两种模式逐步完成工业园区的建设;项目封顶后,开发部门将其移交给管理部门（此时出租率通常已达60％水平），物业管理部门通过进一步的招租和服务完善使出租率达到90％以上、租金回报率达到7%以上的稳定运营状态；此后，再由基金管理部门负责将达到稳定运营状态的成熟物业置入旗下物流地产基金。ﻫ 　由于公司在旗下基金中的持股比例一般不到50％,所以置入过程相当于完成一次销售,使其物流地产部门提前兑现了开发收入和开发利润，并回笼了大部分资金,，物业管理部门继续负责项目的日常运营管理,并收取一定服务费,而基金管理部门除负责发起基金(募集资金)外，还协同物业管理部门提供物业管理、投资管理(资产的收购和剥离),资本管理（负债率控制)以及收益分配的服务，相应获取日常的基金管理费收益和业绩提成收益—（一般期限为７－14年）,将通过资产的上市，或发起更大规模的新基金来吸收合并旧基金，以推动基金模式的可持续发展。
ﻫ  撬动10倍资金杠杆
　 通过基金模式撬动3—5倍的股权资金杠杆，再通过50％的负债率撬动两倍的债务杠杆，普洛斯将总的资本杠杆率放大到6-１０倍。
　 1999年引入基金模式后，普洛斯的实际控制资产以年均２2％的速度增长，但表内资产的增长幅度并不大，年均增速为１4%,这就大大提高了表内资本的使用效率—19９8年,普洛斯以亿美元的净资产，控制投资规模亿美元的物业资产，资金杠杆效率仅为１．6倍;但２009年时，普洛斯以80亿美元的净资产,控制了投资规模达３２0亿美元的物业资产（另有近３０亿美元的土地储备)，资金杠杆效率达到4倍，而负债率却仅从48％微升到53％，杠杆的提升完全依靠基金模式的贡献（图5）。
　　普洛斯在每只基金中的持有份额在10-５0％之间，平均持有份额在２0－3０%水平,即，普洛斯首先通过基金模式撬动了一个3-5倍的股权资金杠杆（图
6)。同时，普洛斯旗下基金的负债率一般维持在50%水平，即在3—5倍股权杠杆的基础上再加上一个2倍的债务杠杆,杠杆率放大到6—1０倍（图7）.实际中,考虑物业置入时的升值溢价和投入资本的分步到位，基金模式的杠杆率维持在1０倍左右—２009年,公司实际控制资产总额３50亿美元，其中基金模式下管理资产199亿美元，而普洛斯在基金中的投入资本总额仅为1８．8亿美元，%，相当于实际控制资产总额的5。4%。
ﻫ　　综上,在轻资产战略下,普洛斯5０%以上的实际控制资产通过基金方式持有，由于基金模式下的资金杠杆率最高可达
１0倍水平,所以，普洛斯在基金中的投入资本额仅相当于基金控制资产总额的10%，实际控制资产总额的5%,从而使公司整体的杠杆率从倍提升到4倍水平。
ﻫ　 收益来源多样化 回报率提升
　　推行基金模式