普洛斯模式的启示.docx

普洛斯模式启示普洛斯利润、规模双提速来源:新财富发布时间:2011年02月15日17:09作者:杜丽虹关键词:新财富;普洛斯;物流地产基金 ZT:win-winmodel普洛斯模式启示(2011-12-3114:38:18)普洛斯启示:通过引入基金,分离了轻重资产,实现了开发、运营、基金以及客户多赢。2011年普洛斯中国物业发展及营收情况待发展:2,429,893m2发展中:1,209,421m2reposition(置换面积?):348,420m2完工:831,,而其整个公司目前资产总值是117亿美元。可以预见,随着物业完工、投入使用,将来几年普洛斯中国地区收入将大幅增加。==================================================================================通过物流地产基金模式,普洛斯在传统物业自持下两倍财务杠杆基础上,又获得了5倍股权资金杠杆,从而使公司资本总杠杆率达到10倍。更重要是,将开发部门90%以上资产置入基金,使得普洛斯提前兑现了物业销售收入与开发利润,将投资回收期从10年以上缩短到2-3年。同时,快速回笼资金被用于新项目开发,项目成熟后再置入基金,从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间闭合循环,这种资产与现金加速循环推动了普洛斯以自我开发为主内生规模扩张,并实现了轻资产、高周转运营,实际控制资产年均增幅达到22%。尽管物流地产在中国还属新事物,但随着中国物流行业飞速发展,传统仓储模式也将面临突破与创新,物流地产基金作为新型金融模式,可成为物流地产发展链条中重要一环。而且,物流地产基金这类核心型基金在需要轻重资产分离地产子行业(如城市综合体)中,能够有效解决长期持有物业过程中资金占用难题,未来也将发挥越来越重要作用。全球最大物流地产企业普洛斯(Prologis)1991年成立,目前旗下实际控制资产达350亿美元,拥有15只物流地产基金,直接持有1222处物业、通过旗下基金间接控制1369处物业,总建筑面积达到4600万平方米。普洛斯是如何做大? 以基金模式实现轻资产扩张普洛斯以不足20亿美元资本金投入撬动了200亿美元基金资产,使实际控制资产规模达到350亿美元,同时表内资产年均增速仅为14%,显著低于实际控制资产增长,从而实现了轻资产扩张。作为全球最大物流地产企业,普洛斯构筑了两项核心竞争力,一是遍布全球规模化物流网络吸引了DHL(敦豪)、联邦快递等第三方物流公司合作,二是其定制开发与供应链整合服务吸引了许多大型企业集团,并由此开拓了新市场。2002年普洛斯应最大客户DHL要求,为其在日本定制开发物流园区,并由此进入了亚洲市场;2005年又为联合利华定制开发在中国物流园区,由此拓展了中国区业务,目前公司约一半项目是定制开发。定制开发要求物流地产企业集投资、开发、运营于一体,而规模化物流网络则要求公司在激烈竞争环境中实现快速扩张,这两项竞争力都要求庞大金融资源支持,因此,与中国地产企业一样,普洛斯也多次面临资金链问题。1999年,其启动基金管理模式。 1999年,普洛斯成立了第一只私募基金—PrologisEuropeanFund(普洛斯欧洲基金),从19位机构投资人处募集了10亿欧元,主要用于收购普洛斯手中成熟物业。收购后,普洛斯不再直接控股这些物业,但通过与基金公司签定管理协议,仍负责物业长期运营并收取适当管理费用,同时作为基金发起人与一般合伙人,获取业绩提成。 2000年,普洛斯又发起了3只私募基金,到2008年时,旗下基金总数达17只,目前仍保有15只基金,其中美国本土基金12只(总投资规模102亿美元,普洛斯投入资本10亿美元),欧洲基金2只(总投资规模97亿美元,),亚洲基金1只(,)。这15只基金总投资规模超过200亿美元,,平均占有20-30%权益,其余资金来自42位机构投资人,再加上50%负债率杠杆,普洛斯以不足20亿美元资本金投入撬动了200亿美元基金资产,使实际控制资产规模达到350亿美元,是其1998年奉行基金管理模式前10倍。在实际控制资产快速增长同时,普洛斯表内资产年均增速仅为14%,显著低于实际控制资产增长,从而实现了轻资产扩张。根据测算,如果完全采用传统物业自持模式,要想达到350亿美元管理资产规模,普洛斯负债率将从当前50%上升到75%,周转率将下降1/。在基金模式推动下,普洛斯规模迅速做大,1998年其管理成熟物业及在建物业总数为1145处,而2004年时达到1994处,增长了74%,