丽水湾别墅某某年度营销推广整合方案.docx

丽水湾别墅
营销推广整合方案
盈创置业·丽水湾工程组
年 月 日
前言
随着丽水湾工程各项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好改变、区域房地产市场的良性变化，本工程即将进入紧张的开工及开0
尾盘期
2004年4月19日 －2004年10月18日
100％
114
·2003年度营销策略
根据广泛的市场调研和客户分析，并在总结前一阶段的工作的根底上，我们调整营销思路，结合市场需要，整合工程优势，全面进行有效市场推广。
思路决定出路 主要针对以下问题展开我们的营销思路：
为什么要买别墅？
为什么选择丽水湾？
如何去引导客户并促进成交？
·概念推广策略
为什么要买别墅？—— 原因其实很简单，为了享受！
创意原点：生活享受家
概念释义
是一个家，一个提供享受的家，能全程提供丰富的Enjoy内容的“家〞， 从工作到生活，从会所到配套，由室内到外景观，由现成的美好到未来的开展……都是全程地提供享受的家。
是一类客户，他们是生活的行家，真正懂得生活艺术的享受家。
Enjoy生活享受家，既是丽水湾的楼盘概念与楼盘个性，也是潜在目标客户的群体特征和心理需要。
全程享受家，享受什么？
都市生活·真山真水·修身养性·升值空间·休闲乐趣·空间美学·社区文化… …
Enjoy生活享受家，是产品与客户之间的共性，是产生共鸣和认同感的“结点〞
广告语：享受就是生活
广告语释义
在人的生命历程中，
真正堪称“纯粹〞的享受阶段，
大约有两个——
学龄前，一切尚未开始，纷扰无从谈起；
退休后，事事尘埃落定，幸福水落石出。
而中青年，生活却陷入“忙、盲、茫〞的恶性循环，
对此，丽水湾将提出最好的解决方案——
全年龄层享受 照顾各年龄层〔小孩、中青年、老年〕的生活享受
全程人生享受 呵护从小到大，从少到老的生活享受
全面场所享受 体贴从城市到社区空间转换、由内而外各种场所的生活享受
为什么选择丽水湾？
选择丽水湾六大理由
现代贵族家庭典范，南宁生活领袖向丽水湾别墅看齐！
“六好家庭〞，六大旺销理由早已是公开的秘密！
风水好·座北朝南，负阴抱阳，龙脉交汇之风水宝地，众风水专家赞不绝口
环境好·闻得好花香，听得虫鸟鸣，焕发生命能量，生活大师养心、养身之生活宝殿
地段好·南宁市后花园，国际级市政配套规划，广阔的投资、生活幅员正在形成
房子好·大师倾力规划，建筑材料、技术实现多项“南宁首创〞，真正满意、安心住宅
景观好·闲庭信步，指点江山！一条邕江，万顷青山，四季为您倾情演出
生活好上加好·贵族生活领地，8800㎡的超大豪华会所、网球场、滨江俱乐部、游艇码头等等
以上是我们在市场推广时的主要卖点，当然，价格依然是关键而且敏感的问题，不会在广告中去直接释放。
·2003年度营销保障体系
一、丽水湾媒介推广策略
〔一〕媒介目标〔争取在年度销售黄金档期3-6月打一场短！平！快！的漂亮仗〕
选择适当媒体，为创意提供最正确的演出舞台与发挥空间，使广告对消费者产生最正确的说服效果。
通过科学的媒介投放组合策略，制造声势，在保证足够的有效到达率，防止不必要浪费的前提下，吸引消费者前来咨询，感受现场气氛，产生购置欲望。
树立开展商及楼盘形象，增强消费者的信心，发挥口碑宣传的优势，提高工程的知名度和美誉度。通过广告宣传，有力配合销售，使丽水湾工程尽可能短的时间内进入销售成熟期，迅速回笼资金。
〔二〕媒介投放组合策略
在不同时段结合销售周期使用以下媒体推广方式：报纸、广告路牌、DM单张、网络、电视及现场包装。
市场引导期
新闻炒作为主，配合报纸广告。
强销期
以报纸为主，事件行销为辅，提升形象，强调效劳，提供更多便利购楼条件，吸收消费者前来咨询、看盘。针对主要卖点做纯销售式广告，与现场销售有力配合，促成更高的成交额，减少销售工作的压力，同时发挥软性文章与新闻炒作的理性诉求配合宣传，到达购楼热潮之目的。
持销期
以报纸广告为主，以形象广告、证言方式、卖点广告、催促式广告形成投放促销广告，同时配合短程促销活动，解决销售中存在的问题与矛盾。
尾盘期
利用报纸做一些感性诉求，同时利用工程形象进度的收尾阶段，增强置业者的购房信心，消化存量。
媒介选择的标准
选择南宁对消费者最有影响力的媒介——?南国早报?
选择广西地区目标消费者接触最多的媒介——?广西日报?
选择最贴近我们目标客户群体的的媒介—— 路牌广告、直邮广告等等