开发流程及经济评价 (2).pdf

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顾问课程讲义：
况之下用什么方式？招标将会增多
目前的现象：北京双限、深圳背负15%返还指标等
本报告是严格保密的。 6土地获取 定位决策 产设计产品设计 项目报建 施建设施工建设 推广销售 物管物业管理
现有的土地政策的问题
单一的供应主体导致的信息不对称；
政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失；
价高者得的土地分配制度。
土地拍卖中的黑马——对项目发展预期的不同导致
战略型高价——建业郑州北市区地块；（不在土地本身）
转型企业高价——产业企业进入房地产；（利润期望低）
资金密集型无地企业——金地龙华地块；（恶狼扑食型）
非理性企业拿地——众多非成熟企业。（一介莽夫）
本报告是严格保密的。 7土地获取 定位决策 产设计产品设计 项目报建 施建设施工建设 推广销售 物管物业管理
企业如何在招牌挂中为自己谋利？
设定竞拍门坎：资金门坎、资质门坎；
改变用地条件：附带诸多规划条件如加酒店、降容积率、配套公建；
带方案拍卖：设定方案或者要求短期给出方案；
人为因素：搞定拍卖师（敲锤）、搞定政府（返利）、搞定对手（给
钱）。
地 变量分析 竞争对手分析
块
分 起竞价格
售价预测 最高竞拍价
析
过程加价
初步地价 地价变量
市 开发模式 最可能地价
场 策略加价
态 利润预期 最乐观地价
势 场外公关
变量分析 企业发展战略
本报告是严格保密的。 合理价格模型 8
传统价格模型土地获取 定位决策 产设计产品设计 项目报建 施建设施工建设 推广销售 物管物业管理
主要决策问题（钱、地、人）：
决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道