{营销策划}某市中银大厦营销推广策划书.pdf

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{}营销策划某市中银大厦营销推广策划
世界金融大厦”及“东亚金融中
心”，因为其较早推出，抢占了先机，早已建立了雄厚的市场形象、知名度，而且有现楼的优势，很可能在本项目推广的初期施
加压力。
O（机会）
（1） 充分的时间，令项目的各项建设更趋完善，配合强有力的策划推广、销售力量，会将一切劣势、威胁化解至最小限度。
（2） 随着大连市的发展，传统的写字楼由于设施比较单一，改造的机会不大，缺乏真正满足许多企业办公需求的物业，在此情
况下本项目的面市有机会脱颖而出。
二、 提纯销售力
1、 项目开发理念
消费的复杂性对写字楼的产品本身提出了更高的要求，不同的购买者有不同的需要和投资目的，这就要求开发商立足市场进行
产品细分。
我司认为，市场定位应该具备下列的特性：
（1） 单一性：项目是什么样、什么档次、什么类型的物业，必须予市场一个清晰的形象；
（2） 相关性：要求项目各项配套和环节，紧密相联，从而令市场定位得到支持；（3） 吸引性：吸引市场买家的特性，足够的市场空间，有足够的买家数量支持物业的销售购买力；
（4） 相当的弹性：项目在各方面，包括整体规划、配套、单位间隔等都需要有足够的应变措施应付市场的变化和未来的
发展趋势；
对此，结合项目的特色，我们提出项目的开发理念——针对性极强，具有多样化功能的专业型写字楼。这种新型的商用物业形
式尚未在大连出现，项目的崭新理念将对甲级写字楼的建筑规划设计水平、物业管理水平，行业服务水平带来新的冲击，变化
的实际要求就是对传统综合型商务物业的经营模式的冲击和挑战。而作为本项目的开发目标，正是为适应和引领新型商务物业
典范的概念而设。
在建筑功能的分布上，本项目应是集超甲级写字楼，国际服务式高级公寓于一体，面向外向型经济，适应和拓展国际商务功能。
在行业性功能的分布上，通过引入银行类、金融证券类、保险业等财经金融行业，塑造金融证券中心的商业文化形象，针对外
资企业的进驻和国内外贸型企业的特性，积极引导他们成为本项目消费主流，实现商务物业窗口功能，发挥其中心的作用，在
软件、硬件配套设施的公布上，对于现有的写字楼物业过多地集中于建筑物外表的悦目、豪华，而忽略相应的配套设施的跟进，
因而无法体现其物业的鲜明的特色。故，本项目在相应的配套设施的公布上，应力求超越目前大连同质写字楼物业的档次。
在个别的配置方面，更应是独树一帜的，例如为了满足银行金融类企业而特别加强设置的保安系统等，使用家在使用物业的时
候感到满意，而投资客户也得到理想的投资回报。2、 市场定位
结合本项目的建筑规划和目标消费群的特性，应该着重以下三方面的特性：
第一：专业性，着重是针对银行、金融、股票证券、保险、投资等企业的金融型写字楼。
第二：超前性，务求从各个方面，如规划、配置、物业管理等，在相当长的时间内都不至于落后。
第三：世界性，大连市的世界性的定位，更多的国际级公司的进驻等。
由此，我们拟定以下定位，并且划分为三个阶段：
第一阶段：世界级金融型写字楼
阐释：在项目开始推广销售到主体工程竣工的期间，大致需要半年的时间内使用；
本阶段所针对的目标消费群主要以银行类、金融类企业为主，其特点是资金雄厚，不太计较所购物业市道的升幅，非常注重所
购物业的档次，配套、知名度（品牌）、综合质素；从长远的角度考虑，除国内企业以外，尚需考虑外资银行类、金融类的企业,
应该积极发掘此类投资者。
理由：1）以专业性切入市场；
2）以中国银行为依托；
3）目标买家受远期楼花影响较少。第二阶段：全东北第一座世界级纯写字楼
阐释：延续第一阶段的推广销售，在项目竣工后开始。
标榜项目是东北地区第一座、比其他楼盘超前 30 年的世界级的纯写字楼；世界级是指软件、硬件的标准、
消费群标准、服务标准等具备比其他同类型的商务物业超前 30 年，主要针对外资驻大连企业、本地实力派企业、
投资客户等。
理由：1）进一步拓宽市场层面；
2）发展市场定位。
第三阶段：商务公寓
阐释：商务公寓市场已经存在，但是在金融中心内的商务公寓在大连市还没有出现；部分企业除了办公以外，还有居住的功能
要求，故此，我们针对市场的