接管验收与移交实施方案设计[1].doc

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接收验收与移交实施方案
一、接收验收与移交工作总体思路
1、成立领导小组：在正式入住前40天成立由物业公司总经理为组长、项目经理为副组长、行政档案管理员、工程维修主管等各主要管理人开发公司印制〕
〔7〕《房屋回修单》〔开发公司印制〕
〔8〕《钥匙交接单》〔开发公司印制〕
四、接收验收与移交工作流程图
组成验收与移交工作小组
整改
NO
是否合格
并行接收验收与移交接收
做好接收验收与移交准备
接到××××接收验收通知
完成
完成移交
整体签字
正式接收
各分项目完成验收移交
YES
完成
[附]标准物业接收工作流程

《住宅使用说明》和《质量保证书》
五、接收验收须知事项与要点
1、物业硬件设施接收验收和竣工的区别
〔1〕物业接收验收是指物业公司在施工完毕后，施工单位自查、工程监理和政府职能部门验收合格的根底上，对物业设备运行安全、是否满足使用功能和建筑设施外观等为主要容进展的验收，物业验收和交接以
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接收所有钥匙、签暑接收文件、物业管理人员上岗为标志。
〔2〕接收验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收如此是全方位的外质量验收。
〔3〕接收验收是物业管理公司接收物业为防止物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。
2、正式接收的必要条件
在采取并行方式完成单项验收后，需要确认小区具备以下条件，方可正式在整体移交确认书上签字完成移交：
〔1〕××××与物业公司签定的《物业管理委托合同》生效。
〔2〕确认通过政府综合验收，××××开发部向物业公司出具政府各主管部门验收和总体验收通过证明文件复印件。
〔3〕单项验收全部合格；各种移交全部完成。
〔4〕所有设施设备的质量保修问题得到确认，××××工程部将所有需要承担维修保养义务的设备设施维保单位联系方式和相关合同资料移交给物业公司。
3、验收中发现质量问题应明确记录在案，督促建设施工单位修整改良。换句话说，物业验收与接收的中心环节是质量验收。
4、开发单位应向物业管理单位提供以下资料或复印件，以便作为今后管理、维修、养护的依据：
〔1〕施工质量监视部门的验收合格证；
〔2〕房屋竣工图；
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〔3〕物业辖区各类管线竣工位置、走向、综合平面图；
〔4〕业主情况〔如、单位、代理人， 与等〕；
〔5〕房屋隐蔽结构验收记录；
〔6〕房屋材料质保单；
〔7〕环卫，煤气，自来水、，电力、，电梯、消防等专业公司或部门认可后接收的证明；
〔8〕永久性水准点位置与根底埋深；
〔9〕沉陷和变形位移观测记录；
〔10〕房屋与附属设备设施的维修配件，采购渠道和安装图，保修单位和联系人。
5、落实物业验收费、维修基金、配套设施费，空房看管费等与保修期的有关费用。
6、移交接收工作应注意办理书面手续，物业管理单位接收后取得的是对物业使用运作、维修养护的管理权和按政府立法与业主赋予的有关权利。
7、接收验收要点
〔1〕政府有关职能部门验收
政府有关职能部门对物业验收主要由建筑质检站、消防局、规划局、房管局等部门对物业进展验收，具体的验收程序为：施工单位备妥物业建筑与公用设备竣工图纸、报告，并填写验收申请表交政府有关职能部门；政府有关职能部门安排验收；政府有关职能部门初验楼宇，返回整改项目清单；施工单位整改完成后，通知有关政府部门再次验收，并重复程序至有关政府验收妥当与发出各种验收通过的文件或证明。
〔2〕物业验收首要条件
在物业竣工后，物业公司参照国家和地方有关法规，以管理和使用者的角度对物业进展验收，认真记录和督促整改物业施工中的各种使用功能缺陷和不足，以确保开展商和所有小业主的利益，物业验收的首要条件为：承包商和施工监理验收合格、通过政府有关职能部门验收、水电和煤气正常供应、和电视等设施可开通使用、建筑无重大缺陷、无影响业主使用的未完工程、验收的小区独立封闭、验收的场地和区域清洁干净。
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〔3〕物业资料的验收
要通过物业验收，要求开发商必须事先递交以下资料：《政府职能部门验收文件或证明》、《工程监理验收合格证明》、《物业设施的竣工图》〔假设尚未完成竣工图，应提供最终的施工图〕、《设备或系统的操作说明》