上海海湾别墅策划推广案.docx

奉贤・海湾项目市场调研报告
目录
第一部分
项目研究背景3
第二部分
市场概况了解41、整体情况分析
2、发展态势综述
3、区位差异分析
第三部分
区域市场分析38
1、区域环境简介
2、区域楼市分析
第四部分
目前上海市住宅市场一年近两千万平方米的销售量也只能保持三年左右，按中房指数办公室去年底的调查数
据分析，在购房者中只有5%勺家庭会选择别墅物业，那么上海去年的别墅年需求量就只有7600套左右，合建筑面积两百多
万平方米，与大量的市场供应量还有一定差距（结合上述，上海房地产市场2~3年内要消化近一千万平方米的新建别墅，则平均每年必需卖掉三百多万平米,即一万套以上）。
因此，长期看好的别墅市场在短期内显然是供过于求。上海市别墅市场在经过前两年的预热之后，在近三年迎来供应高峰期。本次调研表明，今年上半年开盘的别墅项目就不下30个，短期供应量的增长速度超过了需求量的增长速度。
对本项目而言，前期的市场定位变得尤为重要，如何在现今纷乱的竞争局面中实现利润最大化并奠定初步的品牌基础，市场
定位的正确与否为根本之因素.
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3、市场前景预测
从需求结构的角度分析，上海当前别墅市场较之以前有了质的飞跃，别墅生活不再是可望而不可及的贵族生活的标志，正在
悄然走入普通百姓的生活。2001年，上海别墅市场的销售面积、销售金额在整个商品房销售比例逐步上升。
而随着上海人均GDP的逐步增长（到2001年已突破4500美元），及加入WTO后汽车价格的下降、市政交通建设的不断完善，随着第二套住宅时代的到来，时间、空间和距离有了新的概念，人们的居住理念发生了重大的变化，别墅生活将越来越为更多的购房者所接受，市场前景看好。
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、发展态势综述
1、产品设计趋势
―-规划
采用点状、流线型的布局形式。别墅的绿化重点抛弃了中心围合的景观控制论，而以散点布置，确保一户一景的绿化配比
房型
目前上海新开别墅的户型结构都比较科学，款式多样，结构都较为简易，主力面积控制在250平方米。
主流结构为一楼为公共空间，二楼为私人生活空间。
部分别墅项目采用错层，使空间的利用更为人性化，功能的划分更细。面积：联体一200平米左右，独立一300平米左右
——配套
双车位（主人车位+访客车位）
二套全进口中央空调（水冷型）
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智能型热水供应器
老年居室和太太书房
地下家庭影视娱乐厅
SPA
-—建材
门窗采用环保型隔热桥氟碳烤漆工艺
室内管道全部铜管铺设。
红外线防盗和瓦斯报警、紧急呼叫系统
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2、细分物业简述
―—独立别墅
上市量：约占全部的10%。
市场价位：200万——1000万
主力面积：300平方米左右
单价：5000元以上
主要分布区域：浦东、闵行、青浦
行情:2001年购买独立别墅的比例上升，入世后境外购买日趋增加.
市场偏好：具有上海海派文化特色。
代表楼盘：余山银湖别墅/云顶别墅/虹桥高尔夫/
——联体别墅
主要分布区域：莘庄周边
主力总价范围：70—80万元
主力面积范围:250平米左右
单价：3000—4000元/平米
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行情：是上海别墅市场的主角
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市场偏好：车程在45分钟以内。
代表楼盘：当代艺墅/君临颐和花园/樱园/君临天下/
排屋
主要分布区域：沪松公路沿线
主力总价范围：40—60万元
主力面积范围：200平米左右
单价：2000—3000元/平米
行情：是上海别墅市场的主角市场偏好：车程在45分钟以内.
代表楼盘：新上海里弄人家/悦景园
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三、区位差异分析
说明：
鉴于别墅类物业的特殊性，不同的区位会存在相当大的差异性，我们对各区块的别墅市场作比较分析
目前上海的别墅市场可以划分为以下几个较成型的区域：
别墅市场区域分布示意图
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1、莘松地区
莘松地区是本市别墅起始区之一，目前已形成相当规模，可以进一步细分为新桥地区、九亭地区、沪闵路沿线区域及顾戴
路沿线区域，以下我们将分别加以阐述：
-一新桥地区
基本情况
该区域别墅开发始于90年代初，早期以联体别墅为主。1998年以后中低档内销别墅开发呈现出供过于求的趋势，随即中高档产品需求转旺，该地区出现新一轮精