酒店管理财务 酒店(地产)集团的资产管理REITs 二(叶予舜).pdf

酒店管理财务酒店(地产)集团的资产管理 REITs(二)(叶予舜)

酒店REITs作为酒店业的融资方式之一, 20世纪90年代初已经在美国及欧洲
一些国家产生并得到迅速发展。2007年香港首只酒店REITs,富豪产业信托的推
出, 得到了业界的广泛关注。从酒店REITs的形成与发展谈起, 结合富豪REITs这一
典型案例, 分析了其含义、特征、运作流程及发行环境, 最后得出了对我国酒店
业发展的启示。

一、酒店RE ITs的形成与发展
酒店REITs 是REIT s发展中的一种形式。REITs, 即房地产投资信托基金( Real
E state Investment Trusts) , 在国外是一种较为成熟的房地产投融资运作模式,
于1965 年起源于美国。随着REITs投资管理专业化程度的不断提高, 酒店作为商
业地产的一种, 逐渐以其较强的盈利能力和成长能力赢得了REITs市场的关注,
并最终形成了完全以酒店物业资产为基础的REITs, 即酒店REITs。它的产生为酒
店业的融资方式开启了新的一页。
酒店REITs形成于欧美市场, 起初的REITs 大多投资于多种物业的组合, 如公
寓、商场、办公楼和酒店等的组合。直到1991年经济衰退期过后, 随着各种产业
的复苏, RE ITs开始转向同一种类型的物业, 即REITs进一步细分产生了不同板块
的REITs, 如公寓REITs、商场REITs、酒店REIT s等。世界上首只酒店REIT s于1993
年产生, 之后得到迅速发展。酒店REITs的快速增长使得国际资本迅速流入酒店业,
同时也改变了酒店不动产的所有权结构。据著名的投资顾问公司Legg Mason
Wood Walker 的研究可知, 到1999年年底已有19只酒店REITs在美国公开发行,
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叶予舜  二〇一三年九月十日星期二
市值约88 亿美元, 美国5% 的酒店不动产已由酒店REITs投资拥有。
REITs在2000 年才出现在亚洲, 初期也是单纯的房地产投资业务, 近年来也
进入到了酒店业。由于预期香港酒店的房租每年有两位数增长, 而出租率也将维
持在八成以上, 加上香港每年的展览业务不断增长, 投资银行界对酒店业产生了
兴趣。2006年, 香港富豪酒店聘请美林和德意志银行为安排行, 通过一年的时间,
初步将旗下5家酒店转让给富豪产业信托(即富豪REITs)。2007年3 月30 日, 富
豪产业信托在香港上市, 集资额约23129亿港元。

二、酒店RE ITs解析
1. 酒店REITs的含义及其特征
“酒店REITs”是从“REITs”衍生出来的一个概念。REIT s实际上是一种采取
公司或者商业信托组织形式, 集聚多个投资者的资金, 收购并持有酒店不地产,
且享受税收优惠的投资机构。从基金形态来说, REITs是一种专营于房地产投资项
目的投资基金。其运作模式通常是由委托人(指开发商或投资人) 发起, 转移其房
地产或房地产相关权利予受托机构, 由受托机构向特定人私募交付或向不特定
人公募发行基金受益凭证募集资金, 信托财产交由专门机构经营管理, 并将经营
收益按