上海别墅市场研究与策划全案.doc

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##別墅策劃全案
[第一章##房地产市场综述]
一、宏观经济与##房地产市场
1、##宏观经济的趋好,为##房地产行业高速发展创造俱佳条件；
##市统计局年度统计显示：2001年,##市国民经济持续、快速、健康发展,第一阶段：外销别墅掀起第一次别墅浪潮；1992—1998
进入九十年代后,外商投资速度和深度皆有强劲的增长,适用商业发展的家居别墅群应运而生,##出现了大批的外销花园别墅群,形成##：长宁区虹桥路沿线；市中心徐家汇华山路、建国路一带其中长宁区虹桥路沿线分布最为密集,虹桥路沿线在内、外环线之间就分布有二十多个外销别墅楼盘,这些楼盘大多为虹桥开发区的伴生产物,随着虹桥开发区的成熟,外销别墅作为高档的房地产商品之一,,及前两年东南亚金融危机的影响,,去年的外销别墅的空置率仍有
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30%左右.
关键词：外销别墅、开发过度、低迷第二阶段：内需独显魅力,内销别墅迎来别墅市场的第二春；1998—2000
从1998年开始,在世界各国特别是亚洲国家还在经历着"金融风暴"所带来的萧条时,中国却保持着稳定高速的发展,特别##作为国内经济的桥头堡,,带动了居民收入的提高,发达的商业和金融气氛以及日趋完善的市政、交通设施,、四年来##的房地产市场特别是住宅市场得到了迅猛发展,同时也带动了别墅市场的复苏.
在外销别墅市场陷入低潮,还未走出迷谷的时候,内销别墅市场反而比较活跃,1998年下半年开始##西南莘庄附近地区掀起第二轮沪郊别墅置业热潮,从2000年开始,1999年-2000年,排屋、联体别墅等"经济型"别墅涌入市场,并迅速被市场所认可,更预示着##：沪郊置业、排屋、联体
第三阶段：别墅投资放出巨量,别墅品种逐步齐全,意味着"别墅年"的到来；2001—至今
一方面,,##别墅类物业销售面积已经占全部住宅开发面积近1/,从2001年土地出让面积的容积率来看,呈现出大幅度下降趋势,1-,,.
另一方面,、品质优越、价格适宜、,到几百万甚至几千万的豪宅,沪上别墅逐步形成了高中低档满足不同市场、：1/3、高市场接受度
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2、2001年##别墅市场
2001年##别墅市场成为##楼市的热点,品质优异、价位适宜的别墅引爆了购房者的够"墅"热情,红红火火、,2001##别墅市场出现了如下新特征：
<I>&#</I>61478;别墅项目供应量猛增全年上市别墅项目42个,约是2000年的两倍,在第四季度那么达到了##历史最高峰,%,成为##房地产市场中的一支生力军,由于其投资周期短、回报率高吸引着愈来愈多的开发商投入到别墅项目的开发建设上.
2001年四个季度纯别墅上市量分别为1、6、10、19,呈递增走势,平均每月上市3个别墅项目.
<I>&#</I>61478;高低两端别墅份额逐步加大,,高档别墅项目正日益增多,独立且带有鲜明个性的别墅总价大多在200万元以上/栋,,郊县边远地区的联体别墅以及混合物业类型中总价在70万元/栋左右的经济型别墅,因走中低价位路线,迎合了部分消费者的需求而同样俏销.
<I>&#</I>61478;现代风格大行其道
2001年##别墅风格一反原有的欧陆风格、北美风格一统天下的局面,"贝氏别墅"等,都以现代风格为代表,讲究运用大块面玻璃,透光,体现出一种时尚,得到了业内和购房者的认同.
<I>&#</I>61478;新区域市场的形成原先别墅市场大多位于西郊沿线、沪青平公路和莘庄端桥一带,随着市民对这种"有天、有地、有花园"物业的青睐和市场成交的活跃,在上市总量增加的情况下,其区域分布已开始打破常规,松江地区、浦东沪南地区、青浦、芦潮港、X江、普陀等地也纷纷出现较大体量的别墅、排屋.
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豪宅市场的形成电影"大腕"中的豪宅理论——不求最好、