金西商贸中心定位报告.ppt

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Part one：
关于我们
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我们的优势
一、成功的运作经验和一支优秀的房地产拍卖（销售）队伍
针对目前昆明房地产销售行业降价竞争的现状，我公司站在开发商的立场上，全面提升营销模式。引进了拍卖、房地后劲，对西市区将来商业地产市场发展奠定了良好的资源基础、人脉基础、经济基础。
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市场分析
西市区即高新开发区范围内，商业需求巨大，商家皆考虑过在此选址，但是由于用地限制、规模限制、规划限制及西二环高架桥的修建影响，商家放缓在西市区开拓市场的速度。经过多年的发展，西市区逐渐集中了德缘小区、千禧龙庭、晴朗云安、丰宁小区、春晖小区、戛纳小镇等多个小区，片区人口超过70万以上，而与片区强劲的消费潜力形成鲜明对比的是，片区内交通体系并不完善，并且没有形成一个有规模、上档次的综合商圈，片区居民购物、消费等需求难以得到满足。目前西市区正走出住宅地产开发模式，还没有真正进入专业的商业地产开发模式。
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优 势
项目SWOT分析
第一个西市区商业项目 ；
步行街和超市的结合，带来人潮的必然性 ；
交通便利 ；
商业配套全面 ；
周边成熟小区，消费需求比较突出 。
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劣 势
设计陈旧，布局和周边道路配合较不合理；
商业街外的交通道路为单行道；
粮油批发现货交易区对整体CBD品质定位带来影响；
停车位明显不足，影响整个批发市场运行能力；
粮油批发市场本就属于杂乱之地，而在旁边建造落成的写字
楼、酒店，势必将会因该因素影响品质的抬高，在销售业绩
与进度上带来难度；
办公、酒店、超市、批发市场集中人流量大，可在交通动向
上形成各类人员混杂，品质感难得到提升。
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机 遇
西市区善没有配套完整的商业项目；
片区消费群将为投资商家带来投资的空间和希望；
未来发展潜力较大 。
风 险
定位不准确，容易带来销售的难度 ；
时间上准备不充分，前期准备不理想，
不可急于开盘。
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Part three：
市调分析
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商业业态发展趋势
商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产开发。从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
商业地产的发展：
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不同的商业业态，所对应的商业地产开发模式也不同。田野研究表明，以下商业业态所对应的商业地产开发模式分别是：
商业业态
商业物业建筑形态
商业地产开发模式
传统门店
商业街、住宅底商等
直接销售物业，分散经营
百货商城
单体建筑，大型卖场
持有经营，租金收益或合作开发。也可开发带住宅、写字楼的城市综合体，住宅、写字楼销售，商业部分持有经营
购物中心
大型单体建筑或开放式建筑组合
全部持有经营或持有一部分、销售一部分。同上，也可开发城市综合体带购物中心。
步行街
联排建筑或小型单体建筑的组合，注重景观和环境的休闲氛围
统一招商，分散经营。一般持有为主，即使销售也采取包租方式。
MALL
大中型单体建筑或大型单体与步行街的组合
主力店部分统一招商、统一经营，只租不售。步行街部分可销售后分散经营，也可销售后统一招商、统一管理。具体可区分城市MALL、郊区MALL等形式。
生活方式中心
多个大型单体组合或大型单体建筑与步行街的结合
开发模式与MALL基本相同。但主力店招商更强调餐饮娱乐的主力店作为“人气中心”。由此派生出“零售娱乐中心”、“城市休闲中心”等多种新式。
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昆明商业地产的发展趋势
从改革开放以来，昆明和全国一样，商业的发展也经历了一个从业态单一向业态丰富、从单纯购物向购物休闲化发展的历程。
进入21世纪以后，昆明商业的发展有四大趋势：
常规的大众商业竞争激烈，利润率逐渐下滑；
高档百货趋于饱和，市场趋于成熟，而竞争开始激烈；
社区商业和郊区MALL不断出现，开始分流市中心核心商圈客源；
最有代表性的是南北两大商业中心——世纪金源MALL和北辰财富中心 的出现。
休闲商业蓬勃发展，特别是在非成熟商圈开发商业地产项目，更需要休闲业的带动。
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休闲商业的发展历程有三条轨迹：
从市中心区休闲商业向郊区扩展；
从旅游商业向休闲商业演变；
传统零售百货业向生活方式中心演变。
昆明商业地产的发展趋势
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零售娱乐中心有三大特点：
娱乐、餐饮等休闲业的比重大于零售；
零售卖场的装修和经营风格更趋向于娱乐化 和休闲化；
娱乐、餐饮、零售商家更趋向于品牌化。
零售娱