第六章第四节静态盈利能力指标及其计算（二）（2012版）(共5页).doc

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二、投资利润率（史记：适用开发投资项目和置专业
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资本金是投资者为房地产投资项目投入的资本金或权益资本。资本金利润率的计算公式为：
资本金净利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。其计算公式为：
［例6－9］已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元、年平均税后利润总额为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。（置业投资项目）
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［解］
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四、静态投资回收期（适用开发投资项目和置业投资项目）
静态投资回收期（P′b），是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。一般以年表示，对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。其计算公式为：
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【2001年试题】在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于（　）。
A．基准回收期
B．静态投资回收期
C．项目开发期
D．项目销售期
答案：B
解析：动态投资回收期中是累计净现金流量现值出现正值的期数，相比累计净现金流量出现正值的期数要长。
五、现金回报率与投资回报率（适用置业投资项目，是很重要很实用的两个概念）
现金回报率和投资回报率，都是房地产置业投资过程中，投资者量测投资绩效的指标，反映了置业投资项目的盈利能力。
（一）现金回报率（有税前现金回报率和税后现金回报率两种）
现金回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于营业利润（净经营收入）扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。
例如，某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的营业收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2．8万元，则该项投资的税前现金回报率为：2．8/