签署二手房买卖居间协议注意事项(共4页).doc

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【中介居间协议范本】签署二手房买卖居间协议---专注---专业
　　中介公司(居间人)的义务：
　　我国《合同法》第425条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
　　除此以外，房地产经纪(即中介)还有一些法律、法规、规定明令禁止的行为：
　　1)无照、无资质经营，超越核准的经营范围经营，非法异地经营;
　　2)采取引诱、胁迫、欺诈或恶意串通等手段，招揽业务或促成交易。
　　3)利用工作之便，谋取委托合同规定以外的酬金或其他财物等。
　　4)与上家或下家或第三人串通损害另一方当事人的利益。
　　5)中介不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格等交易信息，不得以低价购入、高价售出等方式赚取差价，不得谋取非法利益。
　　6)法律，法规禁止的其他行为。
　　中介的报酬：
　　根据我国《合同法》第426条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。　居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 第427条规定居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
　　上海市物价局和上海市房屋土地资源管理局联合发出《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》(沪价商(2003)036号)，明确买卖双方的佣金标准上限各1%。也就是说，目前中介对于二手房买卖中介费的收取，是按照上限标准收取的，其实完全可以和中介另行约定，并就中介费支付方式可以采取签约及过户分期支付的方式，这样才可以确保中介方的服务质量。
　　签订房地产买卖居间协议的注意事项：
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　　一般而言，房地产买卖居间协议是三方协议，上家，下家及中介。协议需要三方签署，中介方需要盖公司章及法定代表人或法定代表人书面授权人签字，司法实践中有中介公司盖章，业务员签字的也予以认可。当事人应收执该等协议原件，本律师也碰到不少中介不给居间协议原件或只给复印件的，上、下家要注意必须取得协议原件，复印的情形下让其余各方在复印件上签字栏重新签署，中介方另盖红章，则具有和该等原件一样的法律效力。
　　签约主体：
　　下家购房，需要上家即在所购房屋产权证上的全体房地产权利人签署房地产买卖居间协议，若发现不一致的，需要上家另行提供经公证的书面委托协议，以防止上家恶意串通，主张协议无效。
　　所购房屋条款：
　　为避免签订房地产买卖合同时双方发生纠纷，应对即将签署的构成房地产买卖合同的主要条款进行约定。
　　第一，对所购房屋约定条款