福州时代国际广场物业管理方案.doc

.目录一、物业管理项目的管理特点……………………………………02二、质量管理目标及管理方式……………………………………03(一)质量管理目标…………………………………………03(二)采用管理方式…………………………………………03三、物业管理服务内容……………………………………………05四、管理人员配备…………………………………………………07(一)物业管理人员情况一览表……………………………07(二)物业管理人员各岗位职责……………………………08五、管理规章制度…………………………………………………08(一)住户手册………………………………………………08(二)员工手册………………………………………………08(三)内部管理制度…………………………………………08六、档案建立与管理的设立………………………………………08七、经费收支预算…………………………………………………10八、经营管理服务的思路…………………………………………13九、物质装备计划…………………………………………………、物业管理项目的管理特点(一)时代国际广场的概况时代国际广场位于福州市福新路89号,由福州和声房地开发有限公司开发的综合型楼宇。时代方米,其中一至三层为商场,四层为酒楼,五至九层为写字楼。时代国际广场主要配套设施有客梯、货梯、扶梯、发电机组、中央空调、供水系统、消防系统、安防监控系统、高低压变配电系统等。(二)时代国际广场的特点及管理措施特点之一:时代国际广场集商场、酒楼、写字间于一体的综合型楼宇,设备设施的管理维护是重点。[管理措施]:结合现场设备设施配置的实际情况,实行专业化、标准化管理,合理有效的运作,可以降低管理成本,维护业主利益。特点之二:由于时代国际广场集商场、酒楼、写字间于一体的综合型楼宇,正常运营情况下人流疏导、车辆管理等公共秩序维护是难点。安全防范的好坏是业主衡量管理绩效的关键。[管理措施]:我们在现场勘查,实地规划定位的基础上,结合我们在其它管理项目取得的经验,从实际情况出发,确立了公共秩序维护管理以:“强化专业、人防为主、全面防范”的整体管理防范思路。特点之三:由于目前空置率较高,必将给物业管理带来难度。[管理措施]:我们在深入了解现场情况的基础上,结合多种渠道,制订科学合理、切实可行有针对性的管理方案,在维护开发商、使用人、物业管理企业三方利益的情况下,确保有效运作。特点之四:综合型楼宇消防管理是要点。[管理措施]:根据多年管理上取得的经验,在时代国际广场消防上管理抓源头。严格实施“有章可循、违章必纠”的管理办法,灵活运用各种手段,管理上讲情、讲理、讲法,以预防为主,把违章装修控制在萌芽阶段,确保时代国际广场安全正常运营。.二、质量管理目标及管理方式(一),通过综合竣工验收二年内达到市级物业管理优秀标准。,使时代国际广场成为一个购物、办公、休闲的良好环境。:?制订《物业管理委托合同》、《住户手册》和其他有关的规章制度,明确服务的质量和双方的权利与义务。?业主满意率95%以上。?维修及时率95%以上。?维修合格率100%。?房屋外观整洁完好,管道畅通完好。?中层以上管理人员80%以上具有大中专以上文化水平,员工岗前培训率达100%,机电技术人员等特殊工种持有效证件上岗率100%。?每半年一次业主满意率征询活动,建立回访制度和回访记录。?设备保养良好运行正常,无重大责任事故,小修不超过12小时,中修不超过48小时。?公共场所卫生整洁,绿地树木存活率95%以上。?重大火灾、治安责任事故率为零。(二)采用的管理方式1、在总体管理方式上拟采取“专业化、标准化”管理模式。时代国际广场是综合型楼宇,在管理方式、管理手段和管理人员方面的管理模式,实行专业化、标准化管理。实现管理体制企业化、专业化、一体化,以业主及使用人为服务中心的经营方针。2、在服务方式上采取特色服务与个性化服务。(1)时效工作制对业主和使用人关心的工作都要求规定的时间完成方为有效。,对未按规定办理进行处罚,以提高业主对我们的服务感到满意。(2)首问负责制对业主的问题,第一个接触业主的工作人员应负责将问题向公司进行反馈,不能以任何理由进行推诿。对于业主的问题必须有答复,不能久拖不决。3、实行系统化管理。(1)组织系统A、组织机构的设置原则是精干高效,一专多能。管理处直属公司总部管辖,实行整体管理的方式。B、管理处内部实行重在领导,减少管理环节,提高工作效率。现场经理属管理层,下设全部为操作层。C、管理处是指挥、控制的枢纽。设置服务热线,负责收集,归档整理和日常指挥功