项目合约规划编制三步法学习教案.pptx

本报告(bàogào)说明
本报告试图对作者掌握的合约规划编制经验做归纳和总结，将隐性经验显性化为方法论，但是因为作者缺乏房地产项目运作业务的实战经验和工程管理的专业知识，所以这一版报告只是一个开始，需要明源同事(tóng shì)不断总页，共26页。
步骤2：按照企业主流工程和材料设备发包(fābāo)方式对合同基准单元进行重组 ，形成标准的工程类合约清单
某个基准任务项在项目中是习惯单独签合同(hé tong)，就把它对应的合同(hé tong)基准单元作为一项标准合约固化下来；
某几个基准任务项在项目中是习惯形成一个工作包签合同(hé tong)，就把这几个合同(hé tong)基准单元合并为一项合约固化下来；
案例(àn lì)：某集团的标准合约架构
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对各类承包商和供应商的说明(shuōmíng)
总承包商：指业主通过招标等方式选定的主体工程总承包施工单位。总承包商负责其合同范围内工程的施工及管理协调工作，除直接接受业主的管理外，同时接受本工程监理、设计单位、造价顾问公司的相关管理及服务。按时向监理、业主报审自主施工的工程价款估算明细及结算资料，审核所照管的指定分包商、指定供应商的付款明细及结算资料。总承包工程的范围一般是指主体建筑设计施工图范围内的全部内容，包括建筑（含外墙保温、外墙饰面等）及安装（包括给排水预埋、电气预埋、消防预埋等 ）工程等。
选定或指定分包商：指业主通过招标等方式选定的专业工程分包商，与业主、总承包商签订三方合同（目前(mùqián)比较少了），或由总包选定的专业工程分包商，但是必须经业主审核同意。分包工程的范围主要包括主体建安工程中的门窗、公共部位装修、电梯安装、消防工程、弱电工程、百叶及栏杆等工程。
指定供应商：指业主通过通过指定品牌指定价格选定的专项材料设备供应商，又称为甲定乙供类。如某企业指定的材料设备范围有：商品砼、砌块/砖、防水材料（屋面、楼地面、墙面）、内墙涂料、烟道、钢管、扁钢、接线盒、暗盒、开关、插座、灯具、电工管、桥架、给水管、排水管、排水涵管、电线、石材。
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对各类承包商和供应商的说明(shuōmíng)（续）
独立工程承包商:指业主选定的独立于总承包工程之外且由业主与之签订两方合同的承包商。独立工程承包商负责自主工程范围内施工及管理协调工作，除直接接受业主管理外，同时接受工程监理、设计单位、造价顾问公司的相关管理及服务。按时向监理、业主报审自主施工的工程价款估算明细(mínɡ xì)及结算资料，审核所照管的指定分包商、指定/独立供应商的付款明细(mínɡ xì)及结算资料。独立工程承包商的工程范围主要是指主体之外的与主体工程联系较少、专业特点明显、业主直接控制进度质量比较有利，且计价依据有所不同、有必要加强管理和控制的专业工程，如社区管网工程、园林景观工程等。
独立供应商:指由业主通过招标等方式确定的，一般属于专业垄断或其他原因致使不适宜纳入总承包商或其他承包商管理范畴的材料设备供应商。签订两方合同（业主、供应商），中期付款、结算资料分合同类型报业主。如某企业甲方供应的材料设备范围：钢材（仅用于工程实体的钢筋）、地砖、外墙油漆或涂料、外购土方、配电箱、电缆、电梯、进户门、防火门、中央空调。
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明确工程类标准合约(héyuē)的范围是模板在项目中起约束和指导作用的前提
工程合同名称
工程合同范围(对应成本科目)
合同036【B-02-01】施工类_指定分包_门窗及幕墙工程(三方合同)
1
科目045【03-03-01】主体建筑工程费_门窗工程_单元门
2
科目049【03-03-05】主体建筑工程费_门窗工程_窗、阳台门
3
科目118【07-02---】配套设施费_会所
4
科目119【07-03---】配套设施费_幼儿园
5
科目120【07-04---】配套设施费_学校
6
科目123【07-07---】配套设施费_物业管理用房
合同037【B-02-02】施工类_指定分包_户门工程(三方合同)
1
科目046【03-03-02】主体建筑工程费_门窗工程_入户门
合同038【B-02-03】施工类_指定分包_公共部位精装修工程(三方合同)
1
科目051【03-04-01】主体建筑工程费_公共部位精装修_大堂精装修
2
科目052【03-04-02】主体建筑工程费_公共部位精装修_楼梯间精装修
3
科目055【03-04-05】主体建筑工程费_公共部位精装修_电梯厅精装修
4
科目056【03-04-06】主体建筑工程费_公共部