控制性详细规划修改论证报告.doc

控制性详细规划
098-C-3-11、098-C-3-14地块修改论证报告
筑家设计XX公司
目 录X市城市总体规划》(2014修改)
依据2014修改版的《XX市城市总体规划》，本次拟修改X围内规划用地性质为商业金融业用地。此次修改符合XX市城市总体规划的用地性质的定位。
（2）XX大道一段两厢控制性详细规划优化提升
A．该规划区的功能定位
保护利用优秀的历史文化资源，建设城市CBD，使之成为集信息、商业、商务和行政办公于一体的环境优美、设施一流、高效集约的副中心级的商业中心。此次修改符合此功能定位。
B．轨道交通规划
规划X围内规划地铁一号线，线路沿芙蓉南路，本片X围内设2站,分别是铁道学院站和友谊路站。此次修改强化了TOD的开发模式。
C．公共服务设施规划
规划X围内的公共服务设施基础较好，控规优化提升对规划X围内的公共服务设施包括中小学、体育设施用地、医疗卫生设施、体育设施规划等公共服务设施进行了较好的配置。此次修改是对商业用地功能的补充，有利于商业用地功能互补。
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修改要求、理由及依据
1、修改要求与修改后的技术指标
本次修改将按照市政府对该地段爱尔总部大厦建设的批示，结合模拟的详细规划方案与技术指标，进行相对应的控规地块修改。
（1）控规地块分为南（098-C-3-14）、北（098-C-3-11）两个地块。
（2）098-C-3-14地块按用地红线界线分为098-C-3-14A（西部分）与098-C-3-14B（东部分）两个地块。098-C-3-14A规划控制指标不变，仍为：容积率≤，建筑密度≤35%，建筑限高≤24米，绿地率
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≥30%。用地面积依用地红线相应划分。098-C-3-14B用地性质由商业用地（C21）修改为商业、商务用地（B1B2），:，规划控制指标为容积率≤，建筑密度≤35%，建筑限高≤100米，绿地率≥30%，机动车出入口方位N。用地面积为红线内用地。
（3）098-C-3-11地块的用地性质由商住用地（C2R2）修改为商业、商务用地（B1B2），:，规划控制指标修改为容积率≤，建筑密度≤40%，建筑限高≤100米，绿地率≥30%，机动车出入口方位E、W、S。
（4）上述地块控规修改后计容面积为99163平米，平均容积率≤。
（5）修改后的控规地块，依据XX市城乡规划局建设项目规划审查规定汇编（修订）（二0一三年度）的技术规定，高层商业建筑（二类地区），2000-5000平米用地规划指标为容积率≤，建筑密度≤45%，绿地率≥25%；10000-20000平方米用地规划指标为容积率≤，建筑密度≤42%，绿地率≥28%。
（6）项目地段属高强度开发地区（铁道学院地铁站场区域）。按照XX市容积率管理技术规定的要求：“地铁站点周边控制X围以站点几何中心作为计算基点，规定半径为300米”，“高强度开发地区根据所处城市区位和功能定位不同，分为城市主中心地区、城市次中心地区、枢纽及片区中心地区和一般中心地区共四类地区。针对不同的开发地区确定容积率控制上限”具体见表1：
表1 高强度开发地区用地容积率控制上限
高强度开发地区类型
上限容积率
备注
城市主中心地区
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各类型高强度开发地区的控制X围结合区域内轨道交通站点确定，具体控制X围面积和站名详见附表1
城市次中心地区
10
枢纽及片区中心地区
8
一般中心地区
6
10
项目地块紧邻铁道学院地铁站，距离在300米X围内。参照一般中心地区的标准，（具体模拟总平见附图）。
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2、概念性规划方案印证
控规地块对照该项目规划方案，项目地块技术指标与修改的控制指标符合（具体见附图：模拟总平面图）。
（1）方案构思与建筑布局
基于上述地块规划指标的调整，对其总体布局规划如下：
A. 因需无偿整体返还新开村10000平米的商业用房，在此次模拟方案中拟考虑在南（098-C-3-14B）地块解决上述问题；
B．北（098-C-3-11）地块为独立的爱尔总部大厦；
C．南北两地块的建筑既可各自单独运营，保持总部大厦和新开村物业的独立性，也可相互补充，互为一体；
D．建筑布局上，建筑顺应地形, 尽力提高商业价值,平面布置成“一”型,以提高土地利用率及商铺的临街