上海市2007万科金色城品价格制定及开盘方式--网站提供.pdf

商域网 07年5月
万科金色城品万科金色城品价格制定及开盘方式价格制定及开盘方式
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开盘方式
开盘方式
进取性经营指标政策与市场环境本次价格的意义
进取性经营指标政策与市场环境本次价格的意义
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客户价格测试与落位
客户价格测试与落位

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目录
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1 金色城品可研报告 07年经营指标
销售量总建面:21417平方米总建面:
总套数:232套总套数:232套
进取性车位数:175个车位数:103个
经营指标销售价住宅:12000元/平米住宅:13000元/平米
其中装修成本:1200元/平米其中装修成本:1273元/平米
车位:8万/个车位:8万/个
总销:257004000元总销:272926760元
资金回笼住宅资金回笼:2007年9月开盘日:2007/5/20
销售期车位资金回笼:2007年11月开盘率:大定70-80%
住宅清盘:6月30日(8月资金回笼)
车位清盘:12月底之前
高频快
价格高时间短速度快
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1 完成指标的策略设想
住宅:
进取性
1、按13000元/平方米制定静态价表,按价格区间进行客户测试与落位。
经营指标
2、根据测试与落位情况,结合销售率指标对价格作出推导判断。
车位:
1、最快可销售时间在07年11月,如单独销售几乎不可能在年内结算。
2、策略:
9 与住宅价格联动,隐含3万元/车价折算入整体房价,每平方米分摊
152元/平方米;
9 在11月份拿到车位销售许可证后的一个月内,以5万元/车位进行促销,
确保年终车位结算;
9 一个月促销期过后,车位价格按10万元/个销售。
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2
按13000元/平方米制定静态一房一价表,
按价格区间进行客户测试与落位
客户价格
测试与落位
静态价表价格区间:约12000-15000元/平方米
报价后,截止5月13日,对来访客户进行梳理
A/B级计702组
进行客户初步落位
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2 702组A/B级客户的来源(客户面)
项目上南昌里浦东其他浦西外围客户充分进
客户价格入,客户来源已经
金色城品 24% 40% 36% 有效得到拓宽,支
测试与落位持高价格所需的客
户面支撑已经具备
爵仕悦 55% 25% 20%
在主流媒体不能发布情况下,积极全力拓展外围客户渠道,吸引外围客户对项目
的关注,来有效支撑起项目的价格。
1、4月24-26日通过陆家嘴软件园、张江和金桥三地客户工作地巡展继续拓
展客户来源;
2、通过中智员工通路(新锐中产)点对点寄发项目明信片;
3、对尚东国际、爵仕悦、新里程等来访但未成交客户分别进行明信片直邮
和电话FOLLOW,充分利用起区域板块的来访客户资源;
4、充分利用万科和易居内部平台,张贴海报传递项目信息;
5、充分利用万客会和易居会客户资源,进行短信发布和指定会员的资料直邮
6、筛选全市46家易居臣信门店,进行X架信息发布和业务员带看激励。
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2 4月1日-5月13日来访客户需求(A/B级客户702组)
分栋需求
金色城品 A栋 B栋合计
客户价格
需求人数(组) 345 357 702组
测试与落位
供求比 1: 1: 需求均衡
分户需求
金色城品一房二房三房合计
套数 56套 148套 28套 232套
房型配比 24% 64% 12% 100%
需求人数 205组 412组 85组 702组
供求比 1: 1: 1:3 平均1:3
定价参考:
需求比例 % % %
一房>二房>三房
说明:常规公寓在报出价格范围区间后,满足开盘热销(80%)的条件
是A/B级意向客户比例达到1 : 3。本案已满足开盘热销条件,
即开盘销售率预计在80%左右。
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)
客户少
客户扎堆
客户量略少价格较适中价格需控制
价格可提升
由低区到高区需求翻倍递减
1: 1: 1:
供求比
均价较适中,高区均价需控制
( 组)
387 210 105
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42 31 26 53 26
2