上海海湾别墅整天策划.pdf

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上海别墅市场起步于 80 年代后期，发展一直较为缓慢，进入 90 年代后期，随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业
的迅速发展，在上海出现了大批外销花园别墅群，形成上海别墅市场的第一次浪潮，但此时别墅的类型、功能及其针对的潜在
客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。
直至 1998 年下半年，随着中国经济的持续、高速发展，作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛发展，同时也带
动了别墅市场的复苏。地铁 1 号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销别墅的开发热潮。
经过这三年的发展，上海的别墅市场已由单一的基本别墅类型发展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双
复式公寓（叠加式别墅）的形成以及近年所出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”，均可看作是别墅的衍生产物，表明市场
开始真正走向成熟。
近年来，上海别墅住宅建筑面积与销售量以持续１５％的幅度递增，去年别墅的总体价格水平比前年上涨了 10％，而伴
随着入世及第八次降息等利好消息的刺激，可以预见，别墅类物业的需求仍将呈放大趋势，别墅市场前景看好。

2、市场供应状况分析
——供应量持续放大

据统计，目前上海别墅开发用地近 2 万亩，平均每个项目的占地面积在 10 万平方米左右。以综合容积率 计算，则近
2~3 年内上海别墅市场的供应量将达到 940 万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。
4另外，从２００１年土地出让面积的容积率来看，呈现出大幅度下降趋势，去年１－９月平均容积率为１．３２，第三季
度则为１．１６；而前年同期分别为１．８７和１．８３。进一步反映出今年投放市场的别墅仍将处于较大的上升趋势。

——区域分布以近郊为主

据搜房网别墅数据库统计，目前沪上在建别墅有近 100 个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松
江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的 80%以上。如下所示：




5区域分布图
其他区域
南汇
11% 闵行
5%
32%
长宁
12%
浦东
15% 松江
25%
——价格结构合理

通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在 100 万至 200 万价格段，占到了供应量的 46%；其次是
总价在 200