山东泰安奥林匹克花园策划报告.docx

泰安奥林匹克花园项目
市场调研报告
华新房地产开发有限公司
市场营销部
二零零五年八月
泰安奥林匹克花园市场调研报告
目录
前述
一、调研目的二、调研方法及调研对象
第一章泰安市房地产市场分析
第一节泰安市宏观投资环
根据2003年人口普查，泰安市（含周边城镇），2004年人口普查，。人口继续保持低速增长。%。，%。，%°。%。在总人口中，非农业人口（含周边城镇），%；，%。
企业状况及个人收入情况目前，泰安市各个大型企业的附属企业相继改制与大企业脱离，其中泰安市的煤炭企业还是市主要企业；另外，近些年政府鼓励私营企业发展。截止2004年底全市私营企业6072户，比上年增加807户，，，%%；，，，，%%。
私营企业在快速发展的同时，企业规模不断扩大，注册资金过100万元的已达365户，比上年增加131户，其中超过千万元的有29户，增加16户，，。全市民营经济完成增加值133亿元，增长30%%,；，%,%,
比上年提高6个百分点
根据2004年统计数据，泰安市城镇居民人均可支配收入达7115元，%。全年城镇居民人均生活费支出为
5265元，%,其中，居住支出为650元，增长27%，%。城镇居民消费结构发生较大变化，生活质量提高，%，。，。
综上所述，泰安市的经济水平正在稳步提升，但与较发达区域尚有一定差距。目前城市人口比重尚显不足，城镇消费能力和收入水平虽呈上涨势头，但仍较低。但城镇居民平均居住面积却与发达城市基本相同，这说明泰安市集资、单位安置住房仍为居民住房的主要来源，而商品房所占比重不高。
根据市场调研中了解到，泰安市经济水平仍将保持相对平稳的提升态势，特别是随着高新技术开发区的发展，泰安市有望在未来几年中进入有一定快速发展势头的时期。但我司应对现有和未来经济发展水平，应持谨慎态度。
第二节泰安房地产现状分析

近年来，特别是2004年，泰安市在建规模有所放大。全市城镇50万元以上固定资产投资项目492个，其中2004年新开工项目344个。，，%,为投资的持续快速增长积蓄了后备力量。建筑业经济效益稳定提高。初步测算，全年建筑业完成增加值30亿元，%。全市资质五级以上建筑企业311个，，%。，%；，%。
，泰安市房地产产品，从市场角度分析，暂且划分为三种形态：
高端产品在泰安市产生伴随着泰安市住宅商品化的加大，一批高档项目比如龙泽花苑、国华经典等相继推向市场。这些项目有三个共同的特点：一、在泰安市最好的地段——泰山脚下；二、价格高于泰安市原有市场的房地产产品；三、这些项目宣传手法都以
高品质、高舒适度的地区豪宅的形式。
高端项目的出现说明房地产产品的细分已经出现。而且随着高档项目不断的推出，房地产市场的竞争与项目之间的竞争会愈加激烈。
半市场化的产品存量很大最近一两年内在泰安市相对繁华的区域相继推出了由非专业房地产开发公司针对内部职工，并同时面对市场中等阶级消费者的具有较高价格的项目，例如：望山花园、擂鼓石花园、绿苑豪庭、天街花园、学府嘉园、温泉小区等。
这种产品与国家福利分房在建筑形态和部分购置方式上，有很大的相近之处。其也具有一定的商业价值，但与高端产品和高品质产品尚有一定差距。但市场反映，仍好于一般产品。
大规模、并被有实力的开发商开发的产品，将成为市场未来的动力最近一年内在泰安市相对不繁华的区域，出现部分针对中高产阶级消费者的具有较高性价比的项目，出现比如规模较大、发展商具有较强实力和具有特色园林表现的嘉德现代城。而且随着在泰安市南部的新城开始启动，其竞争手法初步估计为价格实惠，品质优良的大型项目，