房地产企业土地增值税清算及税收风险.docx

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（三）土地增值税清算流程
土地增值税的清算是纳税人根据相关的清算制度和标准，纳税人先自己对房地产开发项目的土地增值税税收额度进行交纳，在对土地增值税清算办理的过程中，要对房地产项目须要交纳的土地增值税税款进行结清。而现阶段，我国对土地增值税的征收主要是先进行预征最终进行清算的模式。
第一，房地产企业须要对所开发的项目状况进行整理和分析，确定其是否符合相关的清算标准，假如符合清算标准，就须要开展相关的清算前打算工作。而此时，也须要对其中所包含的各种费用进行整理和计算，例如相关的项目票据、成本费用所须要的发票和合同、付款凭证等进行整理和归类，并保障这些合同、票据、付款凭证等的有效性和完整性，另外对于那些滚动开发，如分期、分区开发的项目，须要对各个期段、各期区的成本费用进行梳理和归集、分摊。










其次，对清算项目的收入及扣除金额进行确认。土地增值税的计税收入有房屋价款和其他方面的收益。而为了提高房地产企业收入的精准性，相关的部门须要对房地产企业会计核算工作和开发过程中包含的全部合同的执行状况进行审核和明确，此外，还须要对会计准则、土地增值税条例对收入认定中的差别进行从新调整。扣除费用的确认是土地增值税清算时中的一部分，是对房地产开发过程中的成本费用和一系列的税金抵扣进行分析，对其中不能计算为发生的费用是不允许作为抵扣成本费用的。
第三，对房地产项目的增值额度进行明确，同时还要计算出所须要缴纳的土地增税税额，并和预交的税额进行对比，实施多退少补。
二、房地产企业土地增值税清算工作的留意要点
在对房地产企业土地增值税进行清算的时候，工作人员须要对开发费用和开发间接费用两种税种进行区分和留意，避开出现清算错误的状况，此外，工作人员还须要对房地产开发项目各个阶段的成本费用进行明确，而针对分期开发的房地产项目，在开发前，房地产企业要依据详细的状况进行规划，而房地产企业内部的财务管理人员还要和工程项目部门进行刚好的沟通和协调，保障房地产开发期间各种成本数据的精确性。另外在对土地增值税进行核算的时候，房地产企业的开发人员比较简单把开发费用和开发间接费用混淆，所以在进行清算的时候须要重视这一点问题。而开发费用和开发间接费用相混淆的主要缘由包括了三点，第一是税务管理人员的专业素养不足，在这一方面的阅历不足;其次是一些有阅历的税务人员有意为之，因此须要留意开发费用和开发间接费用混淆的问题;第三是还须要留意成本的分摊原则和公共配套设施的移交等问题。










三、房地产企业土地增值税税务风险
（一）财务人员对政策理解不全面
在我国营改增政策实施的过程中，我国也对此制定和实施了一些关于税收法律条文，由于营业税的取消，房地产企业在土地增值税计算和缴纳的过程中也会面临一些新的困难，但是假如财务人员对营改增后的土地增值税政策理解不够具体和深化的时候，在进行相关计算的时候就会出现一些问题，税务风险也就会出现。比如，土地增值税预缴的计征标准和增值税两者之间有着很大的区分;另外，从房地产企业的角度来说，在进行房产预售的时候，须要先教授一部分的土地增值税，在项目彻底结束，进行清算之后，须要进行土地增值税的彻底性清算工作，和前期交纳的税费实施多退少补的方式。但是因为土地增值税和增值税两者之间又所不同，两者税款的计征标准是不一样的，在执行的时候，财务工作人员很简单把两者混为一谈，造成预缴税额的错误，出现一些税务风险。目前，所实施的土地增值税预征的计算标准是预缴增值税税款。预交增值税的计算是预收款除以1+适用税率或者是征收率，之后再除以3%，可以应用于一般计税方法计税的项目的税率是11%;而可以进行简洁