葫芦岛市海翔路商业地产整合营销二号方案.doc

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在本案中我们将采用“久隆——国际儿童城”做为本项目案名。
（二）、项目功能定位：
专业儿童主题购物中心，集儿童百货、儿童娱乐、儿童餐饮、儿童教育培训、儿童互动体验等功能于一体，一站式儿童体验消费的主题购物乐园。
（三）、项目业态分布定位：
首层：儿童餐饮、食品、百货、数码摄影；
二层：儿童服饰、鞋类、妇婴用品、玩具、文具、图书、音像、童车、儿童家俬；
三层、大型淘气宝、儿童剧场、手工制做、儿童乐园、互动体验、儿童作品展示；
(四)、项目档次定位
项目的档次定位，直接涉及到项目硬件投入（即装修、设计）项目包装以及项目定价，所以在进行本项目档次定位分析时，我公司采用排除法进行档次定位，以确保其客观性。
我们假定项目档次定位为高档：随之而来的是装修的高标准、高起点（面积的损失）以及经营档次的提高，这样无疑会带来较高的成本投入，使得项目不得不以提高售价的方式来实现利润，从而增加项目风险。同时，高档次的经营特色能否适应现时葫芦岛市的消费定位也是必须考虑的。
成本的增加让我们直接分析该笔投入的有效性，主要是对售价的影响。但通过我公司对全国商业地产投资者的投资心理分析，在同等价格条件下，决定其选择购买的因素依次为：
地理位置—40%；铺位格局—20%；规划设计—15%；装修档次——15%；物业管理—5%；其它因素—5%。
由于地理位置的不可变性及要求价格尽量适应市场的情况下，整体定位实际上是对项目的规划设计、铺位格局、装修档次及物业管理进行定位。
因此，综合分析后，我们认为本项目的整体定位应该是：中档偏高。
建筑及装饰仍应采取中档定位，所不同的是本项目在中档偏高定位的表现形式上，立足于目标客户群的购买力及购买特点。
久隆------国际儿童城应该是：
高起点规划设计（经营空间有气势、建筑物外观有特色）的商场；巧妙的铺位划分（面积大小适宜、门面安排合理）的商场；中档装修标准（公共空间中高档、个人空间中低档）的商场；合理色调搭配（材料颜色搭配完美、地砖与正门外步行街砖衔接）的商场。丰富文化底蕴的商场。高度以人为本（包括休息空间安排，高档卫生区）。较佳的物业管理（专业的物业管理，衬托商场形象）商场。
任何商家都是在成本与回报上打转，成本的重心在哪里，成本控制在哪个环节上，钱花在哪方面最有效果，以上简述已作明确建议，也就是说：即要达到预期目标，时时都不能忽视成本与风险的控制。
（五）、项目物业管理定位
本项目的物业管理定位具有两个方向，一是久隆集团自行管理，二是与市场上具有品牌的物业管理公司联合或其独立管理，下面分别说明：
1、久隆集团自行管理
（1）、优点：可以扩大获利层面，扩大企业规模，逐步培育一批，企业在物业管理方面的专业人才。
（2）、缺点：对久隆集团来讲，物业管理是一个新领域，目前缺少市场知名度和专业形象，对买家的感召力不强；房地产开发和物业管理是两个不同的专业领域，如自行管理经营，则久隆集团在前期投入及后期服务等等，要做相当大的工作且收效如何不能保证。
2、品牌物业管理公司管理
可以提升商场的品牌形象，树立投资商和经营商对商场管理水平的信心，借名牌形象来提高消费者对久隆集团在商业地产业新面孔的信心，同时也映衬自己的品牌，由物业公司管理可以减少久隆集团大量不必要的负担和投入，使其走专业房地产开发的道路，符合房地产市场向专业化市场发展的趋势。
（六）、项目经营定位
    通过以上的分析，我公司可以有把握的确定该项目的经营定位应该是儿童用品、儿童休闲娱乐这两个定位的“交集”，即：儿童购物公园。这是最适合项目素质的，同时，根据我们对葫芦岛市各行业的调查，这个经营定位也是投资回报率最高的，这就为未来项目最终使用者的经营成绩奠定了基础，因而会受到购买业主的支持。
（1）、经营定位：儿童游乐为主线
  定位阐述：
葫芦岛市目前唯一的、规模最大的，集儿童室内游乐、儿童商品销售、儿童教育培训、儿童日常服务为一体的，专业为儿童服务的现代化商城。
（2）、经营形态
A、儿童游乐设施收费（部分免费）对外开放；
B、各门各类的儿童商品开放销售（可批发）；
C、专业儿童服务机构为儿童提供服务；
D、提供针对家长和儿童的其他服务；
E、儿童互动展示交易；
F、妇婴