房地产企业土地增值税筹划及清算技巧.doc

房地产企业土地增值税筹划及清算技巧
摘要:文章阐述了房地产土地增值税的基本概念,指出了开展土地增值税税收筹划的三个方面的必要性,从五个方面探讨了房地产企业开展土地增值税税收筹划及清算的技巧,具有一定的理论和实践借鉴意义。
宏观调控的关键手段,合理应用能够推进房地产行业的健康有序发展,比如房地产企业能根据土地增值税的相关优惠政策来核算成本,缓解建设成本压力,决定注资建设与否。土地增值税的征收有利于国家对国民经济产业结构进行调整,促进市场中资源的优化配置,激发经济发展活力。
(三)增加房地产企业的收益
进行土地增值税筹划大大强化了企业的纳税意识,迫于经济压力很多企业将财务管理工作放到一个更重要的位置,促进财务管理水平提升,进而实现运营收益的提升。对房地产企业来说,在支出与盈收等处于相对确定的前提下,企业的税前利润与缴税金额之间存在着此消彼长的内在关系,合理进行税收筹划,合理避税,能够增加房地产企业的经济效益。
三、土地增值税税收筹划及清算技巧
(一)全面把控税收优化政策
我国土地增值税的税率的计算采用的是累进计算,根据不同纳税义务人的增值率选择相应的税率。根据我国税法与土地增值税相关的优惠政策里已经明确规定了可以免税的具体情形,将20%的住宅增值税作为划分的关键点,超过20%的增值率不能免税。房地产企业可以根据税收优惠政策开展税收筹划,比如利用不同税收筹划手段下土地增值税税收额度的差别,在适当压低房价的手段下,不仅能够避免企业税前收入的减小,还有可能出现增加。房地产企业充分利用税收政策中的优惠政策,理清涉及到的各种前提条件,对不同筹划手段下的增值额进行计算对比。在土地增值税筹划过程中,列支成本中各种加计扣除费用也是一项重点工作,将开发建设项目部中各部门涉及到的费用都列入到开发间费用中,而不是列入非开发期间费用,两种不一样的计费科目,对土地增值税额的最终金额也会产生很大的影响。根据相关规定,在一块土地上产生的土地增值税可以根据工程建设规划许可证的不同时间分开进行清算,企业需要根据实际情况选择如何清算。比如在一块有高层、办公楼、别墅等多种建筑类型的土地上,根据建设面积分摊进行整体清算,将会大大减少高层的增值税额,但是相应的别墅的增值税额将会很大,如果按照累计税率来进行土地增值税缴纳,将会很不划算,需要房地产企业进行税收筹划,预测项目成本、收入、发生费用以及需要缴纳的税金等,对比分析,合理选择是分开办理还是整体缴纳,也可以根据清算政策,有选择性地进行建筑建设的先后顺序,进一步加强对企业现金流的控制,减轻税负。
(二)科学选取清算的时点
现阶段我国土地增值税采用的是预征的形式,统一确定预征率并完成对项目的核算后对应缴纳的土地增值税进行征缴。当房地产企业获得房屋预售资格后按照固定的预征率对相应获得资金缴纳土地增值税,等到地产项目达到增值税清算条件时再按照相关的规定进行清算。从我国各地土地增值税预征率制度实行情况来看,不同区域之间还存在很明显的差异,一般在预征土地增值税时,一旦应缴纳的税款额度超过清算时的税款额度,那么需要立即进行清算工作,而如果应缴纳的税款额度低于清算时需要缴纳的税款额度时,清算工作则要相应的延迟。在进行土地增值税筹划过程中,房地产企业需要合理选择房地产项目的清