物业管理经典案例分析.doc

物业管理经典案例分析
物业管理经典案例分析
小区住户失窃 物业公司管理被追责
物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责，致使业主家中失窃。近日，湖南省湘阴县人民法院对该县首起因物业管理疏漏导致住户失窃的物业服务合同纠境，尽管物业公司最终承担的赔偿数额比业主的实际损失要小，但这些都不能成为我们工作麻痹大意或者心存侥幸的理由。
为了防止盗窃案件的发生，物业公司在日常的工作中仍然必须时时提高警惕，做足安全防范措施，坚持完整、详细地记录每天的巡查、值岗情况。同时，也应该未雨绸缪，在日常工作中注意保存巡逻登记、来访登记等与安防制度相关的资料，以便在发生纠纷时能及时提供证据，减轻自己面临的法律风险。
业主没理由不让物业入室检修
某物业公司2010年3月与开发商签署《前期物业管理服务合同》，管理河东某小区。该小区8号楼5门101业主刘先生，自购房后始终未入住。由于该楼层其他邻居的生活热水阀门都在刘先生室内，给物业检修带来不便。而每次接到其他业主报修，物业公司准备进入刘先生屋内时，都遭到拒绝。后来，物业和燃气公司发现该楼门燃气管路存在泄漏现象，刘先生仍拒绝相关人员进入检修。
2010年9月，物业公司将刘先生告上法庭，要求其协助、配合物业对位于其房屋内的生活热水阀门及燃气管路进行检修、养护与管理。
物业公司认为，刘先生购房时已签署《确认书》，阅读《前期物业管理服务合同》，同意严格遵守《业主公约》；但其仍对工作不配合，严重阻碍物业公司正常行使管理服务职权，侵犯了其他业主合法权益。
庭审中，刘先生辩称，物业以《前期物业管理服务合同》内容起诉，但该合同签约双方为物业和开发商，自己不是合同当事人，原告起诉主体不适格。
河东区法院审理查明，刘先生购房时签署《确认书》，载明“刘某作为某小区业主，已经全文阅读《前期物业管理服务合同》和《业主公约》条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。”
法院认为，被告签署确认书后，对于《前期物业管理服务合同》及《业主公约》的全部条款内容之效力，依法应当及于被告。原告依据《物业管理服务合同》主张权利，主体适格。被告之抗辩于法无据，其应当按照约定配合原告对位于被告房屋内的楼门生活热水阀门以及燃气管路进行检修、养护与管理。综上，法院一审判决，支持原告全部诉讼请求。
楼上坠物砸车谁负责
案情介绍：
A先生居住的某小区对机动车辆的停放采取统一管理，即划定固定的车位并收取一定的管理费用。某日，A先生下班回家将车停放在固定车位。当晚，物业公司的人上门告知，A先生的车被3层B住户阳台上跌落的花盆砸了。那么，A先生所遭受的损失是由B住户还是由物业公司来负责呢？
法理分析：
A先生的这一遭遇，是我国《民法通则》所规定的一种典型的特殊侵权行为，即建筑物致人损害的侵权行为。根据《民法通则》126条的规定：“建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的，它的所有人或管理人应当承担民事责任。但能够证明自己没有过错的除外。”
这种侵权行为，必须具备几项要件：1、必须有建筑物或搁置物、悬挂物致人损害的行为；2、必须存在损害事实，也就是说给他人造成了实际的人身或财产损失；3、致害行为与损害事实之间必须有因果关系；4、建筑物或搁置物、悬挂物的所有人或管理人有过错，包括故意和过失。
在A先生的遭遇中，B住户的花盆是与房屋相连的位于高处的附属物，属于典型的搁置物，除此之外还有空调等。因为花盆的跌落而造成A先生的车被砸坏，加害行为和损害后果之间存在直接的因果关系。
根据我国法律规定，对这种侵权行为归责原则的规定，只要发生了事实的损害就推定所有人或管理人存在过错，应当承担民事责任。除非所有人或管理人能举出证据证明自己没有过错，但是，事实上B住户作为居住在房屋高层的住户，应当注意到在没有任何保护措施或保护措施不够完善的情况下在阳台上放置花盆，一旦遇到较大级的风或其他原因将很容易发生花盆跌落的情况。因此，B住户在此事件中是有过错的，应当对A先生的损失承担全部责任。
虽然，A先生按规定交纳管理费并停放车，与物业公司形成一种保管关系，物业公司对A先生的车负有妥善保管的义务和危险告知的义务。但是，在此事件中，并非是因为物业公司的过错才导致A先生的车受损。花盆的跌落，是物业公司所无法预见和避免的，因此，物业公司不应承担责任。
处理方式：
在此事的处理上，如果A先生的车没有办理保险，那么A先生可以通过与B住户协商的方式来解决自己的损失，如协商不成，也可以通过向法院提起诉讼，以司法程序解决。如果A先生的车已经办理了保险，则可以通过保险理赔弥补损失，在理赔之后，由保险公司向B住户行使追偿权。如果理赔款仍不足以弥补损失，A先生仍可以对B住户向法院提起诉讼，以获取适当的赔