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住房制度与房地产政策分析
中国社会科学院金融研究所
房地产金融研究中心副主任尹中立
(2010年5月,北京)
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演讲目录
一、房地产政策的回顾
二、住房制度改革与中国房地产市场
三、汇率改革与房地产
四、人口结构与房地产
五、城市化与房地产
六、财税体系对房地产的影响
七、短期因素:信贷、利率、物价、股价
八、后危机时代的挑战:货币、增长方式
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一、房地产政策回顾与评价
2003年:121号文、18号文
2004年:土地实行招、拍、挂
2005年:政府工作报告、国八条
2006年:国六条、六部委限制外资政策
2007年:二套房贷政策
2008年:年初限制政策与年底刺激政策
2009年:房地产政策与08年恰好相反
2010年:国务院两次出台4号文件和10号文件
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对房地产调控的认识与评价
很重要:对经济运行的作用越来越大。1998年之前,中国经济增长的动力来自农业改革和工业化,1998年后房地产成为经济增长的动力。在中国GDP统计里,房地产业占6%,美国是20%多(住房投资6%,住房消费11%,生活消费7%),土地收入成为出为财政正常运转的最重要支柱。
很复杂:住房问题涉及社会的方方面面,很难通过一两项政策就能解决;影响房地产市场的因素十分复杂,迄今为止我们还缺乏充分的认识
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二、住房制度与房地产市场
我国住房制度改革的三个阶段
1994年:《关于深化城镇住房制度改革的决定》
▲提出了住房商品化改革方向
▲全面推行住房公积金制度
1998年:《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》(23号文件)
▲住房分配货币化,停止实物分配
▲三层次住房供应体系
▲将房地产建设成为支柱产业,大力发展住房金融
2007年:《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文件)
▲全面推行住房保障制度
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房改对中国经济的影响深远
房改使土地作为生产要素参与社会财富的再分配,导致收入分配格局发生很大变化:企业和政府占有的财富比例迅速增加,而居民储蓄占比下降,结果是消费不足,经济对出口的依赖程度增加,经济失衡加剧
房改对居民的影响:城市居民的住房消费发生了根本性的变化,在房改之前,居民用于住的支出是可以忽略不计的,但房改之后,此项支出在收入中的比例迅速增加(下图)。
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我国各部门储蓄率及其比重(%)
年份
居民储蓄比重
企业储蓄比重
政府储蓄比重
1992



1993



1994



1995



1996



1997



1998



1999



2000



2001



2002



2003



2004



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修正后的储蓄结构
商品房销售额
(1)
行业毛收入
(2)=(1)×70%
总储蓄额
(3)
居民储蓄
(4)
修正后的居民储蓄(5)=(2)+(4)
修正后的居民储蓄占总储蓄的比例(%)
1999年
2188
1531
32383
15543
17074

2000年
2954
2067
36064
15457
17524

2001年
3825
2677
40849
16993
19670

2002年
4709
3296
46804
21688
24984

2003年
6303
4412
57043
24077
28489

2004年
8619
6033
71654
28446
34479

2005年
14986
10490
89282
39819
50309

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中国的需求结构及其变化
%
%
%
%
%
%
%
%
1980
1985
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005