西安市—长安区房地产调研报告.doc

西安市房地产市场——长安区调研报告一、调研范围界定本次调研范围为:北到西部大道与子午大道交汇处,南至子午大道,西至西长安街,东至盛世商郡的广大范围内;在行政规划和建设规划上属于长安区。二、区域的发展历程 1 、历史背景回顾西汉高祖五年(前202 )置长安县,因长安乡为名。据《三辅黄图》:“长安, 本秦乡名。”后曾两次更名常安县,后梁改为大安县,后唐复为长安县。2002 年 6月2 日,国务院批准(国函[2002]45 号) :撤销长安县,设立西安市长安区, 以原长安县的行政区域为长安区的行政区域,区政府驻韦曲镇。同年 9月正式撤县设区。2010 年11月,在《西安市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中确定:在西安六个主城区(莲湖、碑林、新城、雁塔、未央、灞桥)之后,又将长安区纳入主城区,“城六区”从此变成“城七区”。 2 、长安区房产市场发展的阶段 2002 年长安区成立之初,长安楼市刚刚起步,楼盘价格不过千元左右,一年后,长安在政府宏观政策的引导下,经济发展迈出了一大步,长安楼市也逐渐成长起来,楼市价格也上升到了每平米 1400-1500 元。尽管房价并不算高,然而长期以来因为配套跟不上,很难形成规模市场。不过随着西安市的南扩,人们越来越看好长安,到2004 年,长安楼市的价格很快就突破 2000 元/平米,与2002 年房地产市场启动初期相比,价格翻了将近一番,而由此长安区的房地产发展也开始步入正轨。2005 年及 2006 年,长安区楼市的价格基本上是每年增加 200 元/ 平米,这个增长速度明显快于西安其他城区。反映长安区已成为西安房地产发展最迅速的区域。长安的土地升值非常快。2001 年,长安西区土地价格为每亩 15万元;2002 年7月土地挂牌出让价为每亩 万元,同年 9月的价格为每亩 64万元; 2003 年7月增长到每亩 90万元;2006 年6月,长安区政府旧址土地挂牌出让, 以创记录的 169 万元/亩的价格成交。从以上长安土地价格变化轨迹不难看出, 短短 5年,长安区土地价格从每亩 15万元增长到每亩 169 万元,净增 10倍以上。而在 2011 年拍出的三块地块价位分别达到 422 万、 522 万和 622 万每亩, 相比 06年又增长了近 3倍多。长安自 2002 年9月撤县设区以来,众多的房地产公司开始抢滩长安地界, 长安板块也开始迅速崛起。有关资料显示, 1998 年长安只有一家房地产开发企业,到目前已有 40多家房地产公司涉足,截止 2006 年底,总投资逾 20亿元, 开发商品房面积达 120 多万平米,入驻居民 万多户。造就了高山流水、长安花园、太阳新城、摩登小镇、智慧城等大规模精品小区,形成了以韦曲及郭杜为主的普通住宅区、以沣峪口为主的高档别墅区的新格局。短短数年,长安郭杜大学城在校师生已达 20余万人,业已成为西安最聚集的文教区。郭杜大学城在提升本区域的居住氛围和人气的同时,必定会带动长安商业的发展。而长安目前的商业地产仅仅刚刚起步,但是盛世商都——一个大体量商业项目,已经令人感到长安区商业地产的巨大潜力。并且,长安区确定了长安商业步行街及长安西街商业街为今年重点建设项目,未来的商业发展空间令人期待。 3 、区域发展的主要推动动力长安区西接迅速发展的西高新,东邻方兴未艾的曲江新区,北倚繁华似锦的文教区,南临生态资源丰富的秦岭北麓,区内有西安航天科技产业基地、西部大学城、秦岭北麓生态旅游带、城市中心发展板块,发展前景令人振奋。根据西安市2004-2020 年城市发展规划及新长安战略,长安区将通过利用这些优势,建设成为具有国际竞争力的生态、文化、科教新城,构筑西安新的经济增长极,形成西安的副中心。郭杜大学城规划面积 28 平方公里,吸引了 20 多所高校入驻,在校师生达 20 万人,已成为西安市最大的文教密集区。这不仅为长安塑造了一个良好的人文氛围,提高了长安的居住品位和人气,吸引更多的人来此置业,而且这么大量的居住人口,是一个庞大的消费群体,这里商业的兴起也就指日可待了。连通西安南北的地铁二号线工程将于年内动工,建成后,地铁将直达长安韦曲, 将城区和长安区更紧密地连接在一起。对于想在郊区居住而在城内工作的人们, 在长安置业,是一个很不错的选择,所以长安房地产因地铁而受益是不言而喻的。另外,地铁会对沿线的房地产开发产生重大影响。首先,地铁沿线的土地价格将大幅上涨;其次,地铁将使其沿线出口处的商铺成为黄金口岸。无疑,地铁带来的预期对长安房地产是很大的利好。长安中心城区主要是以韦曲和郭杜为中心向外围发展,目前城区面积已扩大至74平方公里。除了秦岭北麓生态旅游带,西安航天科技产业基地和西部大学城都在这个区域内,再加上未来就要通过这里的地铁,地理区位的优越不容置疑。长安