商业计划书购物中心商业计划.pdf

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商业计划书购物中心商业计划Eval能见度高的地点，如选择在两面临街的地
点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的
设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地
点如位于街道的凹进部位能见度就差。
5、城市规划的要求
城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业
建筑的布局等作出一系列的规定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服
从城市总体发展的需要。
在选择店址过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，了解
建店的有利和不利条件，不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了
解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设施、居民住宅及
其它建设或改造项目的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着城市的改
造将会出现新的变化，而不适合设店。反之，从当前分析不适合设店但从规划前
景看又有发展前途。经营计划与竞争环境调查
谋定而后动为投资任何事业成功的要件。谋者于事前计划，并运用投资估价技术
作为投资可行性评估。购物中心投资计划的前阶段，必需在购物中心开发地点所
设定的商圈内锁定服务客层，拟订各种服务项目的组合，对这些业态业种先调查
需求面，再设定供给的配置。在拟订的状况下，设定对商圈内面对竞争或排除竞
争作互补的服务项目的配置，通过计划可行评估作投资效益的评析，产生最初步
的经营计划。在这个阶段，投资者已有完整的计划轮廓，其后虽可能受外界环境
或内部自我条件变更而有所调整，但不容忽视先前计划的重要性，事实上当购物
中心开始经营时亦不能免除经营计划的调整。
投资估价之前必需先行拟订购物中心的整体经营计划，例如主题商店、娱乐、精
品店、饮食街、观光饭店、文艺活动等，其后把类似具有竞争性的业态汇总，以
经营面积、营业额来计算其坪效及依商圈内客层的所得核算需求量。在此过程中
决定特定商圈客层的有效需求，并取得竞争者的竞争形势，再按消费潜力计算后
求得供给不足量，据以与拟开发的购物中心相比较，从经营者能力、才力、财力
及经营特色、立地条件等方面决定承受风险度，作为拟制购物中心经营计划的初
步基础。具有拟订的购物中心预期经营绩效，即可顺利进行投资估价。
1．竞争形势
兵家常言知己知彼百战百胜，购物中心在先前阶段了解竞争形势即是知彼的要件。
竞争者在同一商圈内所居的竞争地位，在商圈内供给量所估的比例，需求者有无欲望的特性，但亦有其他限制条件，即使购物狂亦将遭受破产的命运。当购物中
心进入市场争取了需求者的认同，在现有竞争者的供给压力下，可采取市场需求
的补足，从竞争者手中攻克市场，或采用创新的手法创造吸引力，攻占市场。
竞争是进步的源泉，没有竞争的状态即属垄断的市场，并非消费者之福。
（1）大规模经营：
由于大规模经营，有能力聘请专家作各种专案的规划，尤其购物中心组织专案的
开发团队，完全摆脱一般传统的经营模式。任何为达到经营目的的不利因素，应
由专家立即作出有效的计划预以克服，快速地达成经营商圈的特性。
（2）整合需求：
购物中心多功能的经营计划，试图给予消费者全方位需求的满足。购物中心充分
掌握消费者多样化的需求，利用此一特性，并结合大规模经营的多变可塑的特性，
于规划阶段实现消费者导向，以整合商圈内的消费者需求。这项整合性需求将使
一般商店经营者束手无策。
（3）消费资讯提供者：
消费市场的成熟度即为消费水准，消费水准的提升又必需依赖供给者如何提供有
效的资讯，形成教育消费者的积极效果。购物中心采取精耕商圈的经营模式，不
断提供资讯及定期刊物，呈现积极经营的策略。
（4）扮演社区必要设施的角色：近年来国际间购物中心的角色功能逐渐步入社区机能化，成为必要的公共服务设
施。购物中心以其大规模的经营形势，改变营利的单一目标，为满足社区居民生
活提供其必须的服务功能。这一种革命性的变化，使购物中心经营成功的机会大
幅提升，政府开始重视购物中心的发展，并列入政策，促进其发展及给予实质的
奖励措施。
（5）行销策略的配合
购物中心运用团队、专