中原地产2011年北京房地产市场展望
一 北京中原房地产市场2011年写字楼市场展望
预计2011年供应将回落,
北京写字楼在近几年集中供应,尤其在今年出现井喷现象,整体供应三百多万平方米。预计2011年的新增供应将有所回落,主要是由于奥运临近的影响已经致使多数写字楼项目提前释放,2011年这些写字楼项目将进入下一步的市场消化阶段。
明年部分项目可能转售为租,写字楼租赁供应将加大
随着销售市场井喷带来的巨大压力,以及持有租赁带来的项目增值,预计明年将有部分项目转入租赁市场,加大租赁楼盘供应。租赁供应加大将给需求客户带来更多的选择空间,从而促使租赁市场进一步活跃。
写字楼投资需求继续增加,小面积投资需求旺盛
政府对住宅市场的调控有可能会进一步加大,将会促使更多的投资客群进入写字楼市场。不过此类投资客群对写字楼的面积需求将集中在中小户型面积,而整栋或整层购买投资客群将不会产生太大变化。
预计2011年写字楼整体价格上升潜力不大,但甲级写字楼价格仍有突破空间
随着今年供应的井喷,预计明年写字楼整体均价仍会继续下滑;但北京甲级写字楼价格水平一直处于平稳上升的态势,且明年甲级写字楼的价格仍有一定上升空间。
预计明年租金将保持稳定态势
预计明年写字楼租金水平将保持在较为平稳的水平,但由于新增供应楼盘将客群大量分化,甲级写字楼的入住率仍不甚乐观。北京写字楼租赁需求的旺盛将很难缓解供应过量带来的空置率上升。
二 北京中原房地产2011年住宅市场展望
1 政策篇
明年房地产宏观调控将加大力度
在刚刚召开的中央经济工作会议中,认为今年国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展,但在经济运行过程中仍存在基础还很不稳固,经济结构不合理、增长方式粗放、体制机制不完善等深层次矛盾还没有根本解决。强调2011年要继续加强和改善宏观调控,要求务必保持经济平稳较快增长,避免出现大的起伏;务必在调整经济结构和转变经济增长方式上有更大成效,努力提高经济增长的质量和效益;务必在解决群众切身利益问题上有新举措,推动构建社会主义和谐社会取得积极进展。
从中央经济工作会议的精神可以看出,政府认可今年的宏观调控,并且明年将会加强宏观调控的力度。房地产业作为国民经济支柱产业,预测明年房地产的宏观调控将会加大力度。比如稳定房价、加大信贷税收力度等调控政策实施细则的进一步出台。
2 土地篇
明年成交量继续上升
从目前北京土地储备中心推出的地块信息看,,,,这样算来,截至统计时间统计的数字,2006年北京市共推出招拍挂地块面积约1086公顷,对比年初的土地供应计划,即1900公顷的商品房用地,商品房用地还有约814公顷的供地缺口。
由于北京商品房市场需求旺盛,而2006土地供应量较年初土地供应计划相比有较大的缺口,因此,预计2011年土地市场供应将继续上升。
表2:2006年正在交易及潜在入市规模较大地块情况
类型
宗地名称
规划建筑面积
(平方米)
用途
入市时间
正在交易的地块
大兴区亦庄镇三羊居住区三至五期居住、商业项目用地
居住、商业金融
2006年12月13日
房山区良乡工业区二期配套生活区
居住、商业金融
2006-12-22(投标时间)
朝阳区北四环东路73号住宅及配套项目
31620113
居住、商业金融、公共设施
2006-12-22(投标时间)
北京市通州区马驹桥国家环保产业园区A1-2-(3-4)、A1-4-(1-2)用地国有土地使用权招标出让
286474
住宅
2006年12月22日(投标时间)
即将入市地块
朝阳区广渠路15号
417662
居住、综合
2006年第4季度
石景山区银河商务区二期
商业服务业、写字楼等
2006年第4季度
朝阳区管庄乡西会村管庄新村C区水榭花都居住及配套用地
195117
居住可兼容使用性质配套
2006年第4季度
海淀区西三旗新都东路住宅及配套项目用地
485950
住宅、托幼、商业、市政设施
2006年第4季度
通州区区国际家园二期
415400
住宅兼容商业
2006年第4季度
数据来源:北京市土地储备中心
明年土地市场总体成交价格继续下滑
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