不同市场（一、二线与三、四线）房地产开发特点.docx

不同市场(一、二线与三、四线)房地产开发特点分析
随着中国市场经济在东部沿海的建立并成熟,房地产市场也随着取得了长期的繁荣发展,在国家大政方针的指引下,市场环境日渐成熟和理性,并将趋于稳定。中西部地区的改革开放深入和社会发展水平提高、及三、四线城市经济的活跃,给这些地区房地产市场的发展提供了广阔的空间。房地产显著的地域性特点,环境的迥异需要开发商不同于在一、二线城市的开发思路,来实现留下公司好的口碑,带走企业应得的回报。
环境的异同。
一、二线与三、四线由于改革开放的时间和发展水平的不同,影响房地产业领域的一些主要因素有很大差别,表现如下:
项目
地域
市场环境
社会环境
经济环境
政策环境
一、二线城市
1、高收入人群多,结构复杂;2、市场容量大,自住、改善、投资型客户混杂;3、竞争激烈但有序。
1、文化水平普遍较高,比较容易接受新事物;2、人员的关系普遍以“利益”为纽带;3、人员关系结构疏松;4、生存压力大。
1、经济发展水平高;2、一般来说产业结构完整;3、企业效率高;4、融资形式多样化。
1、政策齐全配套;2、服务型、引导性;3持续性强
三、四线城市
1、高收入人群主要是个体商业、民营企业老板,高官;2、市场需求多以改善型为主;3、竞争不激烈,无序开发。
1、思想相对保守;2、人际关系普遍以“人情”为纽带;3、习俗对人的行为和思想起着相当决定性影响;4、生活成本低,生活压力小。
1、经济仍起步晚,但后劲足,潜力大;2、多是单一产业结构,;3、企业效率偏低;4、企业融资主要靠银行贷款。
1、政策不健全;2、审核审批性;3、正处在探索阶段,不稳定。
这种环境差异,具体到项目的操作方式上,必须按照具体情况具体分析的思路,认真做好前期市场调研和产品定位,紧密结合公司的战略方向,这样才能顺利完成开发计划。具体的操作情况,不同的地域有不同的侧重。

项目
地域
一、二线城市
三、四线城市
市场调研
环境现状及发展趋势
除了进行环境情况调研外,重点进行文化、习俗调研。
产品定位
针对目标客户群,保证产品在开发完成4-5年在国内市场不落后。
针对目标客户群,保证在当地市场2-3年不落后。太超前也不容易被接受。
设计研发
满足基本使用功能的为前提,挖掘附加功能,提升将来使用品质。
以满足基本使用功能为主,适当选择辅助功能,增加用来宣传的口碑。
工程建设
规模越大,优势越明显
市场容量有限,需要控制规模
小区环境及配套设施
配套尽量齐全,在竞争项目中特点突出
配套尽量齐全,在竞争项目中特点突出,如停车位数量,人车分流,智能卡推广等。
营销策略
1、全部预售;2、前期蓄势,开盘时高密度轰炸、开盘后维势、收尾时借势。
1、多采用现楼销售;2、广告以平面媒体为主;3、人情营销效果显著。
品牌建设
高度关注,认可很重要
口碑重于品牌
团队建设
专业化,高效能、视为企业核心能力
综合型,维持型
物业管理
以提供酒店式服务为目标
为降低成本,清洁、安全为主要管理目标。
公共关系
一般性事务比较透明,简单
透明度低,维持难度大。
机会与威胁
不同的环境因素决定了不同的风险和机遇,一、二线与三、四线城市主要的机会和威胁有:
项目
地域
机会
威胁
一、