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房地产企业内部控制
滕琳 能否在风险事件发生前建立有效的管理和控制,是企业能否生存发展、实现企业预期目标的关键前提条件。这一问题,在当前房地产企业中显得尤为重要。
德勤会计师事务所长期关注中国房地产市场的变化,定期对行业房地产企业内部控制
滕琳 能否在风险事件发生前建立有效的管理和控制,是企业能否生存发展、实现企业预期目标的关键前提条件。这一问题,在当前房地产企业中显得尤为重要。
德勤会计师事务所长期关注中国房地产市场的变化,定期对行业内的变化进行评估及预测,并在每年推出《中国房地产投资手册》,2011年版的手册中,关于房地产企业内部控制面临的挑战和应对方案,值得房企学习、借鉴。

问题

公司治理结构不完善。完善的公司治理结构是企业长远与健康发展的基石,我国房地产企业普遍尚未建立完善的公司治理体系。虽然许多房地产上市公司在形式上建立起了由股东会、董事会、监事会、经理层所组成的法人治理结构,然而,董事会与管理层成员高度重叠、缺乏胜任或勤勉履职能力、监督机构缺乏独立与权威性等种种原因,使得公司的治理结构往往未能发挥出应有的制衡作用和治理效果。
未形成良好的内部控制文化。房地产行业开发周期长、资金量大,而且涉及与政府部门、银行、施工单位、材料供货商等多方相关主体的协调沟通,如何保证所有的企业行为都在透明、公开的环境下操作与运转,与房地产企业从上至下形成的内部控制的基调或文化密不可分。设计得再完美的制度,若得不到管理层重视或认可,也终将流于形式。
然而,由于内部控制不能直接产生经济价值,而且往往意味着更多的制度、流程和人员设置,因此许多房地产企业未对其加以重视甚至存在误解,如:有的企业认为加强流程制度建设会束缚自己的手脚,影响办事效率;有的认为反舞弊机制的建设就是对自己人的不信任,容易制造内部矛盾等。这些都为企业内部控制的建设设置了障碍,在企业中实际运行的效果也大大打了折扣。
内部监督机制未充分发挥。房地产企业内部控制环境薄弱的另外一个主要表现是内部监督机制缺失或不健全。比较而言,上市公司普遍好于非上市公司。衡量内部监督机制的运作情况,有以下几个简单的指标:企业是否建立了独立的内部审计机构?内部审计机构在企业中是否具有权威性?内部审计资源是否充足和有效?多数房地产企业对上述几个问题的答案都是否定的。因此,许多企业运营中潜在的风险未被发现,不当的行为未被及时纠正,最终给企业带来沉重的代价。
关键业务流程缺乏制度规范或执行不到位。房地产企业的内部控制,除了在控制环境方面有待完善外,在具体业务流程中也有很大的提升空间。目前,房地产企业虽然普遍建立了一些制度,然而或多或少存在重要控制措施缺失或执行不到位的情况。如:在成本管控过程中,缺乏统一的成本核算和控制制度,可能导致各项目对成本口径的理解不统一、未合理预测待发生成本、成本即将超过预算前未及时预警等情况,从而影响对成本的管控效果;在项目管理过程中,存在合同或设计变更等未经恰当审批、未严格遵循施工管理制度或对工程质量缺乏有效监控,以及对项目进度计划管理不到位等现象。在销售过程中,存在未按既定价格政策或折扣进行销售的情况。这些问题都直接或间接制约着房地产企业管理水平的提升,影响企业目标的实现。
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