山水雅居营销策划报告DOC33.docx

山水雅居营销策划报告
东莞•常平
B录前言2一、市场分析2〜12二、项目分析13〜18三、项目定位18〜21四、行销策略21〜23五、广告推广策略建议23〜28六、推盘思路及价格策略28〜29七、我们的优势29八、公司业绩30-31九、来是物业23%、品质22%、学区21%、户型19%、品牌22%、社区会所4%,其它占1%。
优先考虑因素
提及率
价位
67%
地段
59%
环境
83%
学区
21%
户型
19%
品质
22%
物业
23%
社区会所
4%
品牌
4%
其它
1%
84%的居民选择自己
被访选择一次性付款。这表明了居民消费观念的巨大改变，而随受着住房贷款政策的进
18%的
步放开、完善，相信将有更多的居民会在住房消费时选择分期付款的方式。
支付方式
现在居民住房消费非常重视个性化需要，在问及住房装修选择时,装修，选择开发商代请装饰公司的占10%，而选择开发商统一装修的只有6%。
2、现阶段东莞市房地产市场发展势头良好
调查显示东莞市居民现在所拥有的住房约有一半（44%）是5年前所购置，近一年内有18%的居民新买了住房居民住房购置年限分布
5年以上
3~弭
1~W
一年以内
同时，从住房面积分布看，总共有57%的居民住房面积外丁90平方米以下水平，32%的居民住房面积低丁70平方米，26%的居民住房面积大丁110平方米，10%的居民住房消费水平与其经济发展水平相比还是不够的。
住房面积分布图我们此次也通过消费者了解了房地产商的表现。此次调查显示80%的消费者对以前的购房经历表示满意，10%的消费者遇到过房地承诺与事实不符的情况，遇到房地产工程不合格和交楼办证拖延情况的消费者也分别占5%,结果显示东莞房地产商的表现还是令人满意的房产商评价
综述：一系列的调查结果显示东莞地产市场已基本摆脱几年的低迷状态，步入稳定增长的轨道，发展势头良好。消费者对房地产市场及房地产商都有足够的信心。
常平房地产调研报告宏观规划对常平■房地产的影响1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次丁制造、物流为主的第三大支柱产业。
东莞市政府关丁常平(2001~2020)经济发展战略预测：2005年、、、；2005年、2010年和2020年城镇化水平■分另U为70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。
根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、
物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平■镇2005年、、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为
31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。
3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。
常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小丁50%,人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平■建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。
（二）房地产市场分析
区域分析：
1、常平■中元街及中心地段
沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等座落丁常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施小，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。
2、西北面区域西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以二户为主，小面积主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%,本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气活新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造