土地增值税清算涉税技巧详解.docx

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时间：2021年x月x日
书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
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土地增值税涉税技巧
第一部分土地增值税清算基础知识
第二部分清算收入的审核
第三部分 税前扣除原则
第扣除项目金额200%
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　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
　　公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
五、清算对象
（一）会计成本核算对象
开发成本核算对象，是指在进行成本核算时，归集和分配开发成本而确定的成本承担者。
由于房地产开发企业是按照城市总体规划和建设规划以及土地使用规划的要求，在特定的固定地点进行开发经营的。因此应结合开发项目的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，按照下列原则，选择成本核算对象：
1、一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。
2、同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。
3、对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。
（二）企业所得税——计税成本对象
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发【2009】31号）第二十六条　成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：
1、可否销售原则。
开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
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2、分类归集原则。
对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
3、功能区分原则。
开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
4、定价差异原则。
开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
5、成本差异原则。
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
6、权益区分原则。
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
（三）土地增值税——清算对象
1、《土地增值税暂行条例实施细则》第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
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2、清算单位
（1）《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）“一、土地增值税的清算单位：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”
（2）《福建省厦门市地方税务局关于印发〈厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的通知》（厦地税发[2010]16号）“第十五条 对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建设工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。”
（3）《湖北省地方税务局关于印发〈湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的通知》（鄂地税发〔2008〕207号）规定，“对于滚动开发项目，以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算。”
3.《土地增值税清算管理规程》（国税发【2009】91号）
第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
《海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（琼地税函[2007]356号）