商品房买卖过程中交付条件和标准的法律分析.doc

商品房买卖过程中交付条件和标准的法律分析
商品房买卖过程中交付条件和标准的法律分析
商品房买卖过程中交付条件和标准的法律分析
商品房买卖过程中交托条件和标准的法律剖析
内容纲要：在实务中，人们往常把商品房交托看作是建设单位的有利于保护当事人利益和减少纠葛，故应看作为交托条件之一。
除掉以上条件外，法律法例没有其余对于商品房交托条件的规定。有的地方，以地方性法例或许政府规章设定了新的商品房交托条件，如天津市的法例与上海市的规章都规定，商品房交托必须取得政府颁发的《住宅商品房准许交托使用证》或许《住宅交托使用许可证》，这样的规定，由于不属于法律或许行政法例的强制性规范，最多只有行政管理的作用，而不能影响民事行为的效力。
（二）交托标准
交托标准是买卖双方约定的房子交托时所应达到的状态。
其内容能够一应俱全，质量、环境、配套、装饰、品牌、型号，都能够自由约定。交托时买受人据此进行查验，未按标准执行的，出卖人应担当违约责任，但不影响房子交托使用。因为，在切合交托条件的前提下，房子已经知足交托使用的法定要求，对交托标准的违犯，并不影响合同目的的实现，也不组成根本违约，完全能够经过违约责任来解决。
现实中大量的交托纠葛，并不是由于不切合交托条件，而是对是否切合交托标准存在争议。本来能够经过违约责任来解决的问题，买方却以拒绝受领来维权，这就大大增加认识决纠葛的社会成本。只有将交托条件与交托标准明确划分，才能看清问题的不同性质，不知足交托条件的不得交托使用，而不切合交托标准的，不影响交托，只担当违约责任。明确了这样的规则，对于保护买卖双方的利益，对于维护市场秩序都有积极的意义。
三、何为竣工查收合格的标志
竣工查收合格是交托条件中最重要的一项。而什么是竣工查收合格的标志，在实务中存在一个重要的误区。一些机关和个人都认为，竣工查收合格要以行政机关签章的《竣工查收备案表》为标志，没有取得备案表的，不能证明竣工查收合格。
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这种观点把备案看作政府的认可，而政府的认可又是竣工查收合格的必备条件，这
是显然违法的。我国的建设工程竣工查收，1999年以前是行政许可，“房地产开发项目竣工后，房地产开发公司应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工查收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工查收申请之日
起30日内，对波及公共安全的内容，组织工程质量监察、规划、消防、人防等有关
部门或许单位进行查收。”（《城市房地产开发经营管理条例》第17条第2款）2000
年1月30日实施的《建设工程质量管理条例》改变了这一制度，将竣工查收改成了
由建设单位组织、有关各方参与的活动，即俗称的“四方查收”：“建设单位收到
建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工查收
建设工程经查收合格的，方可交托使用。”（《建设工程质量管理条例》第16条）
此后，竣工查收不再需要行政机关批准或许认可。
那么，备案又是怎么回事呢？《建设工程质量管理条例》第49条规定，“建设
单位应当自建设工程竣工查收合格之日起15日内，将建设工程竣工查收报告和规划、
公安消防、环保等部门出具的认可文件或许准许使用文件报建设行政主管部门或许
其他有关部门备案。”这是备案制度的法律依据。这个条文明确表达了以下含义：
第一，备案是见告性的，无需行政机关批准、答复；第二，“自建设工程竣工查收
合格之日起15日内”备案，说明备案是在竣工查收合格后进行，备案与否，不影响
竣工查收合格的效力；第三，行政主管部门只有接受的义务，没有拒绝的权力。行
政管理权力必须由法律授予，行政机关不得自行创设，这是行政法的基来源则。法
律既然没有规定行政机关能够“不予备案”，行政机关就不得这样做。建设部规章
《房子建筑和市政基础设备工程竣工查收备案管理办法》第六条规定，“备案机关收到建设单位报送的竣工查收备案文件，考证文件齐备后，应当在工程竣工查收备案表上签署文件收讫”，其法律上的意义只是签收而已。如果报送备案的文件不符
合法定要求，行政机关能够要求补正，在补正前也能够不“在工程竣工查收备案表
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