北京市四合院市场分析p12.doc

北京市四合院市场分析主要结论· 北京市保护历史文化名城、鼓励社会购买四合院等各项政策出台, 促进了四合院的交易。同时, 供给增加加剧了市场的竞争。四合院开发受到同区域相邻项目的威胁和不同区域相同产品的竞争。· ** 四合院价格普遍高于其他区域, 按占地面积计算, 交易均价为 3-4 万元/ 平米。受历史文化影响,新建四合院与保存较好的四合院比价格上并不占优势。· 难以复制的地段优势、无可挑剔的建筑设计与施工、良好的物业管理、以后少有的片区开发四合院等是** 四合院项目(以下简称项目)最大的优势。但项目周边环境对项目影响很大,尤其是** 市政代征地,拆迁成本很高,如不改造, 必然影响出售价格。另外** 的改造能大大提升项目价值, 但其进度要落后于本项目。· 项目开发区域内, 据核实已有一些预备或正在开发的项目, 作为居住用地, 竞争项目环境幽静,私密性强,给项目构成了一些威胁。· 产品营销需要更准确的定位, 对于不同的院子采取不同的销售策略。项目销售价格预计如下: 市政代征地不拆 1# 院: 3500 万 35000 元/ 平米 2# 院: 3400 万 35000 元/ 平米 3# 院: 4000 万 40000 元/ 平米 4# 院: 3900 万 40000 元/ 平米 5# 院: 亿 45000 元/ 平米市政地改造完善: 1# 院: 4500 万 45000 元/ 平米 2# 院: 4300 万 45000 元/ 平米 3# 院: 4000 万 40000 元/ 平米 4# 院: 3900 万 40000 元/ 平米 5# 院: 亿 50000 元/ 平米一、北京市四合院市场概述据统计目前北京的四合院性质的院落总计 3000 多座,挂牌保护的只有 658 座,主要集中在东城区和西城区。随着北京旧城改造的推进,四合院尤其是保存比较完好的四合院越来越少, 象征着北京古老历史文化的老四合院建筑越来越少是公认的事实。但由于历史原因,保存完好且产权清晰适合交易的老四合院并不多,据专业四合院代理机构万德成的统计,真正能进入交易的不过 5%-10% ,即 120-240 套之间。给四合院开发带来了机会, 近几年, 在回归中国传统文化、保护四合院、北京保护历史文化名城实施、北京鼓励购买四合院政策出台等一系列利好条件下, 四合院需求增加, 一批新建的四合院应运而生, 市场反应良好。但保护区内的四合院开发政策有严格的规定, 必须以院落为单位进行微循环式的开发, 微循环开发是以政府为主的开发模式, 开发应维持胡同肌理, 保护现有的四合院建筑。从政策层面上看, 适宜居住的新建四合院建筑数量会增加。而四合院是一个购买群体相对特殊的市场, 这对犹如** 一样进行商业开发四合院的公司是不利的,尤其对开发规模较小的四合院的企业。四合院开发较多的地区为南城大栅栏区、西城什刹海地区、三眼井地区、南锣鼓巷地区。其中大栅栏由宣武区政府改造, 改造后煤市街西部将建成 200 个左右的四合院居民区和四合院商务区。西城什刹海地区四合院交易火爆, 近几年也建成了许多四合院, 加剧了市场的竞争。三眼井地区成为北京最大的旧城改造区, 将以院落为单位修缮的翻新大量的四合院。南锣鼓巷地区自古以来为名人政客居住之地,长约 1000 米,东西各有 8 条对称的胡同,是北京胡同肌理保存最完整的地区, 原貌破坏也不大, 根据旧城保护规划区域内可以新建四合院的地不多,因此此地四合院价格偏高。从地理位置上看, 什刹海东侧为地安门大街, 作为城市新格局两轴中的纵轴; 南侧为平安大道, 交通便利。区域内前海、后海、西海三个湖泊使周边环境明显好于其它地区,自古以来就是一个文人政客的居住游玩之地。因此什刹海四合院价格普遍要高于其他地区,成为市场的热点。从北京的四合院交易情况看, 新建四合院的价格因区域、环境、建筑材料、历史渊源等不同区别很大;相同区域的四合院因其周边环境、风水、配套设施、使用材料等不同价位差别也很大。大栅栏在 ~2 万元之间,什刹海地区在 3-4 万元之间,三眼井地区在 2-3 万元之间,南锣鼓巷地区在 - 万元之间。因此本项目在区域上是有竞争力的, 按照现在四合院交易, 价格应在平均水平上浮 20%-30% 。项目售价估计在 -5 万元之间。二、项目市场分析 1、市场供给逐渐会大于需求四合院市场是一个特殊的市场, 他的购买群体相对来说很窄。而根据相关政策,北京市政府对于历史保护区的改造避开了大拆大建的商业开发模式, 采用了政府为主的微循环开发模式, 改造中要市政先行等, 旨在保护历史文化, 强调要保护胡同机理和以院落为单位保护和修缮四合院, 鼓励社会购买四合院等, 说明四合院尤其是修缮和新建的四合院将会增加。另一方面, 通过对原有