长沙绿城青竹园项目传播策略.ppt

2012 年的别墅市场………………………………………………………………………………? 1、政策预期: 今年年底至明年一季度调控政策进一步收紧已不可避免,具体来说,二三线城市限制何时落实,范围多大,执行力度多强将决定未来市场走势。从政策面看,今明两年限购政策不会出现实质上的松动,银行信贷仍有进一步收紧的可能; 2、价格预期: 为了保证现金流,保证预计未来几个月市场有可能形成楼市“以价换量”的整体格局, 价格出现拐点的可能性极大; 3、成交预期: 在国家政策的持续打压之下,客户的观望心理已经形成,预期下阶段长沙市场成交不容乐观。长沙整体市场预判关键解读:总体来说,我们对于春节前乃至 2012 年市场持谨慎看空观点。?长沙别墅市场 10 月供应量为 万平米,环比下降 83%; ?本月别墅成交为 万平米,环比下跌 74% ,成交主要集中在南城、暮云板块,占到市场成交量 45% ,其中暮云版块成交 30 套,占别墅成交市场的 % ,成交面积 9070 平方米,占 30% ; ?本月长沙别墅成交均价为 11653 元/ ㎡,无较大波动。长沙市别墅市场走势(含 9区县) 10 月份以后,成交量大幅下跌,供应停滞! 近期别墅市场分析中粮·北纬 28 °,曾经的长沙别墅销冠王蔫了! 世界 500 强国企品牌·卓越资源·稀缺小独栋 2011 年 10-11 月:3套(备注:其中 11 月份 2套) 美洲故事,货真价实的“城市别墅”不受待见了! 2011 年 10-11 月:0套 2011 年上半年:销售 亿元 VS 岳泰理想城中信新城海拔东方本案项目名称产品产品面积段 10月-11 月成交套数销售价格格兰小镇独栋、双拼、联排、洋房独栋 560-875 ㎡;双拼 364- 447 ㎡;联排 207-273 ㎡;洋房 112-222 ㎡ 1套洋房 7800 元/平,联排 10000 元/平,双拼 12000 元/平, 独栋 20000 元/平美洲故事独栋、双拼、联排独栋 315-450 ㎡双拼 360-412 ㎡联排 300-400 ㎡ 0套美洲故事二期热销中,目前在售新品 villa370 平米稀缺小独栋,均价 800 万元/套龙湾国际双拼、联排、洋房、高层双拼 252-610 ㎡联排 175-255 ㎡洋房 140-205 ㎡ 4套五矿龙湾国际社区别墅三期主推 200-480 北欧古典湖墅。少量 156 平花园洋房,均价 9000 元/平米保利阆峰云墅独栋独栋 300-460 ㎡2套保利阆峰云墅四期坡地独栋火爆销售中,面积为 370- 450 平米,起价 590 万/套湘江壹号独栋、双拼、联排 380-600 ㎡,分别为独联体和双拼别墅,房源 20 套左右, 3期蓄客不理想目前对外报价为 800 万-1500 万每套。三期原计划 10 月底开盘,由于蓄客情况不理想,未举行开盘活动, 目前平开销售中粮北纬 28 °独栋独栋 280-966 ㎡3套北纬 28 度热销独栋临湖别墅 299-1093 ㎡,均价 15550 元/ ㎡。爵世名邸独栋独栋 340-420 ㎡0 爵世名邸在售 340-420 平米独栋别墅,最低价 600 万元/套。太阳星城独栋、双拼、联排首推别墅 247-500 ㎡,独栋 3套, 双拼 36 套 0对外报价独栋 2万,双拼 万别墅市场监测数据 10 月-11 月份,多数别墅楼盘进入冰冻期, “零成交”屡见不鲜! 个案分析:金地·三千府项目位置长沙望城区雷峰大道龙湖高尔夫北面基本经济指标容积率 ;绿化率 48% ;占地约 80 万㎡;建筑面积约 97 万㎡别墅类型联排、独栋、合院、叠墅资源及配套观音岩湖、白鹭岛, 2000 亩原生山体、冼星禅寺自然资源。周边普瑞温泉大酒店、百果园、龙湖高尔夫俱乐部联排产品情况 4-6 联排,面积段 259-396 ㎡,地上建筑面积在 175-246 ㎡之间,半地下室面积 84-150 ㎡之间,花园面积在 68-337 ㎡之间,赠送面积在 27-75 ㎡,赠送率在 10%-19% ,赠送面积少。销售分析: 11 月 12 日,率先启动内部认购, 至今销售 32 套(其中联排 24 套)。产品类型户型面积(㎡) 对外报价(元/㎡) 实际成交价格(元/㎡) 优惠体系 10 月份以后销售情况联排、独栋 259 — 396 316 — 655 联排 8100- 10000 ; 独栋: 10000- 12500 联排 6500- 7000 独栋 8000- 10000 内部认购 85 折,一次性付款 97 ,三天按时签约 97 32 套?由于蓄客情况不理想,所以启动内部认购,寄期通过内部关系户消化部分房源?为较好消化关系客户,推出了巨大折扣优惠( 85