房地产开发和上海城市人口再分布.doc

总第103期城市问题2001年第5期房地产开发和上海城市人口再分布张善余高向东城市尤其是特大城市, 以其独特的区位优势和集聚效应, 在国家社会经济发展中占有重要地位。城市发展的稀缺资源是土地,依据级差地租原理,有偿集约化利用有限的土地资源,不断优化产业结构和产业布局,针对城市人口和产业的高度密集状况, 培育强大的房地产业,并引导城市人口合理再分布, 对强化完善城市功能和实现可持续发展, 具有十分重要的意义。房地产开发与城市人口再分布关系十分密切,前者对后者是强大的推动力,后者则是不断优化土地利用结构, 促进房地产业进一步发展的保证。本文拟针对上海市的情况,对房地产开发与城市人口再分布进行一些研讨。一、上海市改革城市土地使用制度取得的成效 80年代城市土地使用制度的改革,赋予有偿获得的土地使用权以可以进入市场的特殊商品的性质,为房地产业的大发展奠定了基础。 198 8年,上海试点性的第一幅国有土地使用权出让成功。1 992 年,土地使用制度改革从试点转向全面展开,在旧城区尤其是/危、棚、简0地区的改造中引进了土地出让制。为了体现级差地租,上海市颁布了基准地价表, 把全市划分为12个土地级别,对合理调整土地利用起了很好的指导作用。从 199 7年以来,上海市又开始试行土地租赁制度和建立土地储备新机制,从而进一步完善了土地有偿使用的方法。10余年的实践充分表明,以上措施对上海市社会经济的大发展产生了非常良好的效果:11增加了政府收入,城市建设的财力大大增强从 198 8年到 199 7 年底, 上海市共批租外资外销地块 1533幅,107平方公里,从中收入91亿美元, 人民币 101 亿元。从1 995 年起,对内资企业的商业、旅游、娱乐、金融、服务和商品房6类用地实行土地使用权出让,至 1997 年底共出让 103 9幅, 839公顷,获得了巨大的级差收益。以上巨额资金为基础设施建设尤其是老城区改造做出了极大贡献。 198 7 年,城市基础设施建设投资32亿元, 住房投资22亿元,至1 997 年已分别猛增到 413 亿元和433亿元; 1992)1998年间,年均拆旧房3百多万平方米,与前 42 年年均拆旧房41万平方米相比,增长了7倍。城市面貌在不长的时间内,发生了惊人的巨变。 21城市土地利用结构得到了显著的改善突出的是工业用地比重下降。仅在 199 2) 199 5 年的短短几年内, 尽管上海市的市区面积由 168平方公里增加到249平方公里, 工业用地的比重仍然从2316% 减小至21 12%, 而其他用地比重均有所上升。工业用地的相对减少, 是通过工业结构和布局的大调整实现的。到 2000年,已有1千多家工厂和生产点从市区迁出,还有一部分工厂关停并转,从而大幅度提高了城市土地的利用效益( 199 5年上海市单位土地面积上的产出,工业仅为商业饮食服务业的 33%,与金融保险业相比,更仅为 4%), 减少了经济增长对资源的依赖度( 1991)1998年的 8年间,上海市 GDP增长 114倍,而生产性能源消费量和用水量分别仅增长了0117倍和0 104倍) 。城市污染大#22# 城市建设与发展房地产开发和上海城市人口再分布大减轻,绿化增多,环境质量显著改进。 31房地产业得到大发展在上海市社会固定资产投资总量中的比重不断增大,1 996年已达到