{营销方案}盛世名城营销推广方案.pdf

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{}营销方案盛世名城营销

的加强，这种房子必将不为人们所喜爱。
城市机关单位、事业单位的职员或企业单位员工集资建房。集资
建房实质上是实物分房的一个变种，在一定程度上是与政府的住房改
革政策相抵触的，且极不利于房地产市场的健康发展。随货币补偿与
住房公积金制度的施行、深入，集资建房逐步退出住房供应市场是历
史的必然。
投资者自发性进行投资兴建住房。这主要是指非正规房地产开发
公司的个人或几个合伙者，投资购地建房后，然后在以某种形式销售的住房。这种方式的房子，在规模上虽然大于上面第一种，但由于其
开发者不是正规的房地产开发公司，其不仅在实际操作中很可能违法
房地产开发的相关法律与政策，而且，往往会由于资金不足、技术力
量不够、或为获取暴利，容易出现工程质量、工程进度等损害购房者
利益的事故。因而，随房地产市场的进一步规范化，这种开发模式将
会被取缔。
2-2 市场需求分析
近年来，由于农村经济的发展，外来人口的增多，老城区居民环
境意识提高与居住观念更新，居民对住房的要求与数量都相对上升。
而另一方面，由于住房制度改革，实物分房基本上停止，集资建房也
相应减少，投资者自发开发的住宅又达不到其相应的要求，居民的住
房需求在一定程度上受到压抑。
此外，我们对叶县的住宅消费市场进行了深入的市场调查，我们
把第二部分做为专项的调查分析。
二、叶县住宅消费市场分析
（一）、关于本县住宅消费市场分析的说明
本次市场调查，主要目的是寻找与项目目标客户可形成类
比的群体特征及其对项目的需求表现、接受信息渠道等，以便为
未来营销策划的确定和实施能做好准确有效的市场支持。
根据对市场的调查和了解，叶县市场的高档住宅区是集中
在水闸区别墅样式的自建洋楼，县政府附近和城区的文化广场附
近也集中了一部分中高档的住宅。由于本项目的市场定位较高，单套房总价平均在十万元左右，定位的目标客户群为中高端客户，
所以我们将市场调查的区域主要集中在县政府附近、文化广场商
圈及旧城区的部分地区。
项目的目标及潜在置业客户群将以二次置业者和中高档收
入者为主，结合叶县的经济分布情况和居住生活习惯，我们将这
次市场调查的对象及访问方式做以下安排：
1-1、私营业主
主要针对经营各种品牌服装、品牌皮具、家用电器、通讯器
材、汽车销售及修理等的私营业主。
调查方式为入店，直接访问进行意见征询。
1-2、政府机关公务人员
在上班时间，在办公楼的相关部门中寻找调查对象，进行访
问。
1-3、金融机构工作人员
选择中午空闲时段，对银行、信用社进行访问。
1-4、企事业单位的管理人员
主要是县城一些单位的部门主管。
采用上下班时间，直接访问其办公室。
1-5、学校的教师
与学校部分领导沟通交流。
1-6、医院的医师
采用在上班时间，对有一定职称的专家、教授，在没有病人时进行访问。
1-7、周边乡镇的企业家
进行电话访问。
因本项目目标客户群为中高档收入者，客户群有限，投放样
本量为 35 份，经过筛选，选择有价值样本 28 份。
（附：叶县盛世名城项目楼盘调查问卷）
（二）、调研分析
2-1、消费需求基础调研
1、消费者对本项目认可度
消费者对本项目的认可度%
2、家庭收入
调查显示，家庭年收入在两万元以下者，占整个调查对象的
64%。由于受访者对自己收入的保守，调查对高收入家庭的成功
率不大，所以受访问者的实际收入应超出此次的调查数据，叶县
普通家庭收入较低，个体工商户、政府公务员、企业主、金融机
构工作人员等收入相对较高。
3、购房动机调研
潜在消费者购买住宅的目的：结婚自用占 25%，改善居住条
件占 53%，商住两用占 18%，投资占 4%。可见随着生活水平的提
高，对住宅水平的要求也越来越高，这将会给处于环境配套好、
物业素质良好的项目带来市场机会。