公共设施设备管理方案.docx

汇杰广场工程项目管理方案
一、汇杰广场主要设备情况
（1）变配电系统
采用10KV双回路电源，低压母联控制双电源切换。高压真空开关，四台
1600KVA干式变压器。
中控室配备应急照明蓄电池
（200AH、6组），供电时间不低于核制度，岗位责任制度。同 时要加强员工的各项培训工作，通过我们的不懈努力建立一支高素质的员工队 伍。
有线电视信号接入到弱电井。
（6）消防系统
消防栓水泵：
2台
品牌：
上海连成
型号：Y280M-4
功率：
IlOKw
喷淋水泵：
2台
功率：
90Kw
消防主机、火灾报警、联动控制装置设置在中控室
（7）安全监控系统
东大鼎新系统,TT 119个左右监控点。
（8 ）应急广播和背景音乐系统
配合消防、监控主机。
（9）门禁系统
部分由业主自理。
（10）会议多媒体和KTV包间
24F、25F会议室多媒体、音响服务。KTV多功能厅点歌、调音服务。
（H）停车场管理系统
电动道闸控制系统、停车管理收费系统。
（12）公共照明维修
（13）开水炉、公共卫生间设备维修
（14）公寓楼物业管理
公共设施设备的维修保养
（15）公共区域的装修二、现有工程项目的组织架构
（1）编制 14人经理（产业）1 人
副主管 1人主管（待遇、）1人
员工11人分布如下：
配电值班工（四班三到）4 人维修工（综合维修、运行）（强电、弱电、中央空调、管道、 综合维修、仓库管理万能工）7人
三、2010年能耗费汇总（对方未提供报表）（1 ）水
⑵电四、2011年各项维修、维保、各项检测费汇总：
专项维保费汇总：
（1）电梯维保
（2）中央空调维保 98000元
（3）空调循环水质处理
（4）安全监控系统维保（弱电系统）15000元
（5）消防系统维保48000元
（6）停车场管理系统维保4000元
（7）立体停车设备维保（二年）76440元
（8）公寓化粪池清掏承包合同2800元外请维修费汇总：
（1）公寓单元电控门委托维修1500元
（2 ） 4号梯井防水施工10000元设备各项检测费汇总
（1）电梯年检费
（2）配电设备电气预防性试验费 30000元五、2010年物资材料费汇总
（一）目前工程项目现状和存在的问题
1员工的情绪波动大，对薪酬待遇不满，工作积极不高。
原因：现有的薪资待遇和结构不合理，目前社会上甲级写字楼工程人员的薪资待 遇和结构由如下部分组成：
基本工资+技能工资+工龄工资+绩效考核，平均工资约2000-300。元。建议适当 提高一个的薪资水平，提高员工的积极性。
2、管理团队没有合力，向心力。
原因：对工程技术人员的建议要给以信任、尊重，对他们从事工作任务给以荣誉 感。大家才能团结默契，共同协作。
3、对上级指令执行力不够，工作效率缓慢。
原因：缺乏严格的考核制度，现有绩效考核制度不合理，做得好，做的不好一样。
4、对客服务缺乏主动性，影响了整个汇杰广场物业服务的品质。
原因：没有•有效的激励机制调动不了员工积极性，考核不利造成工作态度懈 怠。
5机构设置不利于管理
应设立专人值班调度，项目主管现场巡查、督导。
6干好、干坏，干多、干少一样。
员工岗和管理岗之间工资没有什么差别或差别很小，员工和员工之间工资没有差 别，吃“大锅饭”现象普遍。
7能耗控制措施不到位
没有有效的能耗考核、奖励制度。造成员工没有责任心。
8应有鼓励员工创新意识和责任心奖励机制
对成绩突出在工作上有创新意识取得经济效益的员工应预奖励。
对发现重大隐患，并与及时解决的应预奖励。
（二）今后努力的方向和整改的措施。
（1）日常维修制度不够建立健全，管理出现漏洞，导致服务不及时，影响服务 质量
（最近发生在停车场道闸口设备故障案例，是维修制度不够规范典型案例。）（2）楼层空调温度没有严格巡检、监控措施，直接影响服务质量、及浪费能源。
（对设备的管理不能只是保障运行，还要优化设备设施的性能，提供人性化, 提升服务的品质。）（3）配电房高低压室环境温度较高、通风差，设备存在安全隐患。
（鼓励员工创新意识，利用现有资源技术改造。）（4）早上上班人员流量高峰时，乘梯人员拥挤，待梯时间长，不够人性化，影 响服务品质。
二改进管理措施如下：
（1）建立健全日常维修制度，并严格执行。保证服务的及时性，提高服务质量。
工程部设置工程调度，加强日常维修统计、未完成维修统计记录，填写工程 部日报表，项目主管及时了解未完成维修的原因，在每日协调会向项目经理通报, 并和相关部门协调，使维修结果处于受控状态。
日常维修制度：
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工程调度进行维修单收发登记。
维修