2019年步行街奥特莱斯案例分析报告.ppt

2019年步行街奥特莱斯案例分析报告
发展历史
奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall务为主
共入住知名品牌近600个。
主要客源 ：北京客源为主，津、冀、沈的驾车族以及旅游客源为辅
中国最成功的奥特莱斯--上海青浦奥特莱斯
一、项目概况
　　赵港镇位于青浦东部，距上海市中心人民广场26公里，东距上海虹桥机场10公里，西距朱家角和淀山湖约18公里，南临佘山国家旅游度假区，北与重固、华新镇相依。依托便捷的交通与优越的地理位置，赵巷正逐步形成上海西部新兴城市化地区。项目是具有欧美风格的23栋建筑群组成，总建筑面积11万平方米，地上部分由南往北，依次为1至4层，以商品经营和餐饮为主，共有200间商铺。面积从100平方米到500平方米不等，可供多种商业形式进行组合。停车场拥有车位1000个。
二、上海奥特莱斯布局
　　占地面积16万平方米,入驻品牌240余家，按照经营功能的不同，分为Ａ区、Ｂ区和Ｃ区３大板块。
　　Ａ区——主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品。
　　Ｂ区——主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌。
　　Ｃ区——餐饮休闲娱乐区，建筑面积达３万平方米，主要为各类大型餐饮及娱乐企业提供经营场地。目前已进驻的餐饮企业有避风塘、星巴克、吴越人家、肯德基、永和豆浆、老夜上海等十余家。
三、地段优势：
　　
上海奥特莱斯坐落于A9（沪青平）高速公路赵巷出口处200米，南靠佘山国家旅游度假区，西临淀山湖、朱家角、周庄、甪直、乌镇等著名江南水乡风景区，是市府确定的上海赵巷现代服务业集聚区首个启动项目。附近有国际时尚家具城、商务物流中心、星级宾馆等项目。整个现代服务业集聚区规划面积4平方公里；广场所处交通位置十分优越：距市中心人民广场26公里，车程仅30-40分钟；A9高速西端与乍（浦）嘉（兴）苏（州）高速相交，距广场6公里的A5嘉（定）金（山）高速与沿江高速、A12沪嘉高速、A11沪宁高速、A7高速、A8沪杭高速、A4莘奉金高速相连，大大方便了本市及江浙两省高端消费者前来购物游玩，来往非常便利。广场四周云集东方绿洲青少年活动中心，各类高级会所，以及近万幢融度假、居住、智能化为一体的高品质别墅和一批高档居住小区。得天独厚的地理位置与明显的区位优势为上海奥特莱斯品牌直销广场的存在与发展创造了良好的条件。
四、项目分析：
　　1、交通方便，仅靠高速
　　2、成本低：这个主要是对入住的商家来说的，项目处在郊县，而不是市区
　　3、建筑设计、景观设计比较好，有点在异国购物的感觉
　　4、引入品牌比较多，而且层次丰富：少见的大牌云集，而且既有一线大牌，也有休闲、运动大牌，满足了多种需求
　　5、内部布局合理：各个品牌的搭配、购物与餐饮的搭配相对合理
　　6、运营比较成功：无论是对项目的日常运作，现场管理（导识系统等），还是对项目的推广和宣传，以及与其他项目的联动，如导入旅游团队等，都做的比较好。
　　需要说明的是，开发商百联已经积累了丰富的商业运作经验和资源，这个也是项目获得目前的成功的一个关键。
奥特莱斯（OUTLETS）建设
奥特莱斯（OUTLETS），来源于国外的一种商业建筑模式，主要经营各种服装精品的厂价直销，价格便宜，人气旺盛。在一定程度上形成目的性消费，因而可以远离寸土寸金的核心商业区；其次，奥特莱斯所倡导的是休闲购物，通常与度假、游乐相结合，故常选址于风景优美或大型娱乐设施周边；还有，奥特莱斯通常位于交通与物流便捷之处，结合机场、高铁、及高速是不错的选择。
表2
表1
武汉百联奥特莱斯商业广场项目（图1），项目位于武汉黄陂区盘龙城经济开发区，川龙大道以西，湖滨路以北。
温州崇高奥特莱斯购物广场及总部物流办公园区项目（图2），项目位于温州市龙湾区的空港经济区，滨海大道以东，永强机场以南。
宁波百联奥特莱斯项目（图3），项目位于宁波江北区慈城、保国寺历史文化游览区。距离宁波市中心约10公里，距机场约14公里，紧邻高速公路交通方便。
总图布局
奥特莱斯商业建筑的总图布局受用地形状的制约，因项目不同而不同，但由于奥特莱斯商业建筑的性质及商业流线要求，每个项目又会有其相同的共性。
首先，奥特莱斯属于低密度建筑通常层数不高占地较大，为了便于建筑群之间的商业运营与合理的动线距离，势必会采用分区模式。
其次，环形商业流线是奥特莱斯的不二选择，所以奥特莱斯均为环形布局。
再次，强调主次入口与空间节点的处理，所有的奥特莱斯会有明显的主