2022年买卖合同司法解释商品房宣传广告是要约还是要约邀请.docx

2022年买卖合同司法解释：商品房宣传广告是要约还是要约邀请
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要约和要约邀请是我们在日常生活中常常见到的两个法律术的案例，一个服装店在自己的橱窗上贴出广告，说某年某月某日第一个到该店购置服装的客人将享有以一个美金的价格购置到价值几千美金的皮外套。许多看了广告的人都同店家一样，认为该广告是要约邀请，没有当真。但有一位老太太，真的是从夜里就来排队等候了，那一天开头营业后，她第一个到店，拿着一美元非要买一件皮外套，店家不卖。为此，双方打上了法庭，法庭裁定，该广告虽然不是针对特定人，但因内容详细确定，不能理解为要约邀请，而是要约，判定服装店以一美元的价格卖给老太太一件皮衣。


二、针对商品房广告宣传中的要约和要约邀请的法律规定
《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第十五条其次款“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”;
《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号，以下简称司法解释)第三条 ：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的，应当视为要约。该说明和承诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当担当违约责任”。
三、如何理解商品房广告宣传中的要约和要约邀请
1、总的原则：
合同法和司法解释均将商业广告和商品房的销售广告和宣传资料定性为要约邀请。
2、除外规定：
即当商品房的销售广告和宣传资料同时符合以下条件时，其性质将变为要约，出卖人违反的，将担当违约责任：①出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺;②该说明和承诺详细确定;③该说明和承诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响;④该说明和承诺不管是否载入商品房买卖合同。


3、房屋及相关设施：
应理解为硬件设施，包括三个层次：①房屋构造局部，房屋内装饰装修、水电煤气、各种管线等;②房屋所在楼宇的公共局部，比方大堂、电梯间、楼梯间、外立面等的造型、颜色、用材及品牌、装饰装修标准等;③房屋所属工程的配套、绿化、规划道路、供暖方式等。
不应包括软件局部，如选聘的物业治理公司的品牌，效劳配套中效劳商的品牌。
因此，在广告宣传中，对硬件局部应特别慎重，而对于在销售中作为卖点公开的很详细的软件局部，只要时实事求是，产品交付时与第三方的合同的确在履行，就应认定宣传者已履行，不必要求软件局部像房屋一样长期不变。
4、商品房开发规划范围：
狭义的理解应为：规划批准的工程用地范围内的全部建筑及配套设施，是一个空间方位的概念。
广义的理解应为：规划批准的工程中所涉及的组成建筑和配套设施的全部元素。但凡与该元素有关的，都应列入此范围。