房地产资产评估方案报告.docx

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房地产资产评估报告
姓名：陈晓
班级：10财管一班
学号：1010800410
房地产6、《中华人民共和国城市房地产管理法》
7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》
（八）评估方法
由于评估对象房地产为事业单位办公楼，无直接受益，也很少有交易实例，故确定采用成本途径法进行本次估价。
成本途径法的基本思路：成本途径是通过估测被评估房产的重新构件成本，然后扣除各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和技术方法。
估算的计算公式：房地产价值=土地价值+建筑物价值；建筑物价值=重置成本*成新率
房地产估价技术报告
（1）估测土地价值
土地总价值=1800*1000=180万元
（2）估测建筑物的价值
①估测建筑物安装成本（采用单位工程造价比较法）
A、B、C3个参照物的成本情况
参照物
项目•.一_
参照物A
参照物B
参照物C
单位造价（元/平方米）
1800
1750
1700
建筑面积（平方米）
30000
28000
27000
层数
8
7
7
建筑结构
框架
框架
框架
竣工时间



用途
培训中心
图书馆
办公楼
经分析比较，得知：参照物A外部装修好于评估对象，因此单位工程造价比评估对象高3%;参照物B门窗的材质较评估对象差，因此单位工程造价较评估对象低2%;参照
物C与评估对象的情况基本相同，无需调整。
参照物A调整后的单位造价为：1800X100/103=（元/平方米）
参照物B调整后的单位造价为：1750X100/98=（元/平方米）
评估对象的单位工程造价为：（1800+1750+1700）+3=（元/平方米）
评估对象建筑安装成本为：=57142857（元）=（万
元）②估测勘察设计及前期工程费。勘察设计费按建筑安装成本的2%收取，其他前期工程费按
%计。
则总的前期费用=（2%+%）=200（万元）
③计算基础设施及配套工程费。根据政府有关规定及费用标准规定，文化、教育基础设施配
套工程费收费标准为220（元/平方米）则基础设施及配套工程费为704万元。
④计算管理费用。建筑单位管理费用按建筑安装成本的2%计算。
则管理费用=%=（万元）
⑤计算投资利息。建设项目建设期为3年，其贷款分年均匀拨付，三年贷款额分别为300
万元、400万元、500万元，年利率为6%,建设期内利息只计息不支付.
则各年应计算利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）*年利率
第一年末：300/2*6%=9万元
第二年末：（+400/2）*6%=
第三年末：（+400++500/2）*6%=
建设期利息和=9++=
⑥计算开发利润。经分析调查，房地产行业开发该类房地产的平均投资利润率为15%