2002年2003年我国房地产行业景气分析.doc

2002年-2003年我国房地产行业景气分析(网络营销手册)
2002年我国房地产行业景气特点分析
总体景气冲高回落
2002年房地产景气呈冲高回落的态势,主要表现在以下方面:
(1)房地产投资增长冲高回落,出现逐渐降温的趋势
2000年-2001年房地产投资平均增长23%,其中2001年第三季度增长率接近32%,在经过一个季度的调整后,到2002年一季度房地产投资再次加速,前两个月增幅高达41%,4月份创1996年以来的月度增长新高,%。1-4月份累计,%,。但从随后几个月的增长趋势看,这种过猛的高增长在需求增长减退和各种刺激效应递减的影响下,呈现逐渐回落的趋势。%。估计这一趋势还会延续。
(2)商品房销售增长明显降温
这是导致房地产投资回落的重要原因。商品房销售景气最高点是2001年的第一季度,之后,商品住房消费增长开始明显回落,2002年特别是第一、第二季度降幅进一步增大。%,;二季度和三季度有所回升,1-6月和1-%%,但总体仍呈降温态势。
(3)商品房积压持续增加
是2001年末以来房地产业发展的一个最值得注意的问题,这一情况显示房地产降温并不是短期的,至少具有中期调整的特征。尽管房地产保持了连续多年供销两旺的局面,但房地产新的积压却越来越严重,2000年商品房新增积压面积(一段时间内商品房竣工面积减去销售面积),2001年则上升到6524万平方米,2002年1-9月份商品房新增积压面积为213万平方米,而2001年同期仍然是需求大于供给。估计2002年商品房新增积压量不会低于上年,可能超过7000万平方米。因此,连续三年商品房的总积压量将接近两亿平方米。而且目前商品房施工面积已接近7亿平方米,潜在的供给能力极大。这不论是对房地产业本身,还是对整个经济都会是一种巨大的压力。
地区冷热不均
总体而言,此轮房地产投资和消费热,在区域上表现为,东部地区持续“高烧”(将退),而中西部景气热度却并不太高。我国最近两年房地产景气高涨却掩盖了地区间的巨大差距。可以说,东部地区房地产已明显持续“发高烧”,而中西部地区除少数大城市(成都、重庆等)外均处于“想热难热”的状态。
从增长率数据来看,似乎1999年以来房地产热在东部地区不太明显,反而是中西部地区更明显。实际情况是东部地区房地产发展已出现过热(尽管整个东部地区热度也不均匀)、而西部仍然是热度不够。理由是:
一是就整体而言
1998年时,东部地区房地产业发展已经完成了早期超高速成长阶段,进入到一个相对平稳增长时期。在进入相对平稳增长时期,如果其增长速度连续两年以上超过国内生产总值增长的一倍(即高于15%),可以认为已出现了过热。而中西部地区则不然,因为中西部地区房地产业发展仍处于初始阶段,受规模较小的影响,开始增长速度会很高,这就意味着其增长率的高低与东部地区不具有可比性。中西部地区如果在这一时期连续保持20%-30%的年增长,并不意味着出现了过热的情况,只有连续超过50%以上的增长时才可认为过热。这一点可以从东部地区房地产业前期增长中得以佐证,1986年-1