深圳未来2年的房地产行业趋势分析.pdf

深圳未来2年的房地产行业趋势分析

(管理学院工商管理系工商管理专业钟欣彤)
(学号:2001041116)

摘要:回顾2003、2004年深圳政府加大对房地产市场的调控力度,出台了一系列的政策,
稳定房地产价格,令商品房空置面积自1999年以来一直下降。2005年出台房贷利率指引性文件,
首次买房贷款享受基准利率9折,有可能会打击部分购房者的积极性,形成持币待购的心理。预
计2005年增幅将放缓达到3%以内,2006年增幅在2-3%之间。从房地产市场看:供求总量基本
平衡;供求价格基本合理;市场体系基本完善,市场功能较为健全,市场机制能有效发挥对供求
双方的引导作用;市场主体成熟理性,市场秩序规范有序。
关键词:宏观调控价格预测自然空置率供求关系
教师点评:房地产价格是近一段时间国内非常关注的话题,论文以深圳未来两年的房地产
行业趋势分析分题,具有现实意义。论文对未来两年深圳房地产价格从基本面和技术面进行了分
析和预测,归结出了影响房价的因素,同时分析了深圳房地产空置率、市场供求总量、供求结构
等状况。论文中引用了大量的数据,能理论联系实际,论证充分,有一定的参考价值。(点评教
师:陈智民副教授)

一、深圳发展概况
深圳经济特区的前身是原宝安县的一个镇,作为宝安县的县城,1980年人口仅有3万多人,
居住简陋,多为平房小宅,矮屋竹楼,宅区狭窄拥挤,最高的住宅仅为5层楼房,人均住房面积
。在党的改革开发政策的指引下,建设事业取得了辉煌的成就,昔日破旧、简陋的
边陲小镇,一跃成为高楼林立的现代化城市,在国内外享有“一夜城”的美誉。
①
(一)房地产市场综述
2003年是深圳房地产市场供求关系大调整的一年。针对2002商品房供求过快的趋势,政府
加大了房地产市场调控力度,尤其是土地市场的宏观调控取得显著效果。2003年,政府采取了特
区停止新批房地产用地、继续控制全年房地产用地供应(100公顷以内)、将存量土地纳入计划、
取消特区外“购房入户”、启动房地产预警系统等等调控手段。随着一系列房地产调控措施的出台,
商品房供给增长过快的势头得以遏制,房地产供给得到有效控制,并直接导致房地产市场的平稳
发展。
2004年,在国家宏观调控政策的作用下
稳。从深圳房地产市场运行情况看,由于较早地采取了严格的房地产用地供应政策,房地产市场
已连续多年保持着平稳、理性的发展局面,供求总量基本均衡,供求结构基本合理,房地产价格
基本平稳。
2005年第一季度,深圳市积极贯彻国家关于进一步加强房地产市场宏观调控,稳定房价的
指示,出台了一系列规范房地产市场秩序、遏制非法炒房的相关措施。多项指标显示房地产市场
延续了去年的平稳发展态势,调控成效初显,但是市场上非理性投机依然存在,导致房价继续攀
高的问题不容忽视。
房地产市场呈现以下基本运行特征:深圳房地产市场需求继续保持旺盛趋势,但增长势头
已从2002年的23%高增长回复到1998年以来的平均水平,房地产市场需求势头已开始趋于平稳;
随着政府对土地市场调控力度的加大,商品房新增供给明显下降,新建住宅整体呈现“供”小于
“求”,房地产市场供求总量更趋于平衡;房地产价格结构、户型结构基本合理,能够满足不同收
入层次消费者的需求,房地产市场供求结构整体保持平衡;全市房地产价格整体呈上升趋势,但
1
价格总体保持小幅增长,上涨幅度且总体平稳。
房地产价格的形成,与构成房地产产品价值的土地、建材以及开发建造活动等各种成本因
素密切相关,但市场经济条件下,房价的波动主要取决于房地产有效需求和房地产市场供求关系
的变化。
二、2005、2006年深圳房地产发展趋势
(一)销售面积预测
深圳自1990至2004年的GDP值及其增长率如表1所示。


从图1中可以看出,深圳的商品房销售面积变动具有以下特征。

(1)深圳商品房销售波动在1997年、1999和2002年达到波峰,1998年和2001年达到波谷。
因此,深圳商品房的波动周期大约是3年,。
(2)由表2可看出,1998年、2001年出现低增长,%、%,而与之对应
的上年度1997年、1999年的增长率之比约为1:4,%,但与2003
年的增长率之比约为1:2。这与深圳市积极贯彻国家关于进一步加强房地产市场宏观调控,稳定
房价的指示,出台了一系列规范房地产市场秩序、遏制非法炒房的相关措施有关。
(3)深圳市G