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房产抵押类不良资产的处置风险与规避手段
随着房产价格的不断攀升，房产所具有的增值保值性越 来越被市场认可，银行也将贷款抵押物更多地限定在了房产 上。作为专业的处置机构，如何把控处置风险成为首当其冲 的问题。
房产的资产特殊性
房产作为权不得对抗买受 人”，但是实践中仍存在难以解决的问题：一是该批复只解 决了购房者为消费者的情形，对于不是消费者的购房者（如 某些单位或组织）来说，其权益与建筑商的优先受偿权发生 冲突时是否适用这一规定？二是该批复对于已交付全部或大 部分购房款的消费者，并没有将其办理产权登记或预售登记 作为对抗建筑商的优先受偿权的条件。所以，当借款人提供 的是期房抵押时，若建筑工程款项和抵押权相冲突，介于上 述规定，债权人很可能面临难以受偿的结果。此外，法院处 置划拨性质土地的房产的权利也受到极大约束，所有涉及国 有资产性质的房地产处置也必须经过地方政府批准。这些法 律上的空子，一旦被债务人钻入，都会给债权人受偿制造诸 多障碍，带来诸多难题。
二、市场及政策性风险
房产会受到经济发展、市场行情以及相关政策的严重影 响。若市场趋势良好、购房需求旺盛、政策鼓励支持，则房 产处置变现会较为容易，相反则会看跌。今年第一季度各地 相继出台的限购政策，对各省市房产的市场行情影响之大， 足以论证。
三、经济风险
不良资产行业最显著的特点就是信息不对称和资源不对
称。于房产而言，外部环境、社会、经济条件各不相同,内 部建筑物的格局、朝向、装修也干差万别，使用过程中的折 旧或翻新改造也会造成变化。这使得房产具有典型的异质 性，其价值有很大差异。此外，如对房产抵押过程中的细节 了解不详尽，也可能造成不必要的损失。
防范风险的有效举措
针对上述问题，债权人或代理人要加强与当地政府、法 院、债务人、以及相关机构的沟通，努力控制风险，寻找有 效的解决途径：
一、 多方取证
在诉讼阶段，债权人或代理方应多方调查取证，对债务 人及其财产进行深度尽调，多方位、多角度、多途径搜集债 务人及相关干系人的财产信息，了解其名下是否还有其他房 产信息。若债务人名下尚有其他房产，就不存在"唯一住 房”的问题，不存在解决基本生活需求的问题。此时，债权 人应该积极向执行法院举证，顺利通过处置抵押物来受偿。
二、 以租抵债
当债务人出现"唯一住房”的情况时，我们可以借鉴国 外法律，与债务人和谈，向法院申请采取以租抵债的方式， 裁定将此住房优先租赁给债务人，用租金抵债。虽说此种方 式可能有违规之嫌，但是从另一个角度来看，债务人通过租 赁的方式，正常居住抵押房产，债务人的正常生活需求是可 以解决的，实质上并不违背相关规定。
三、 以大房换小房
如果债务人提供的抵押房产人均居住面积，超过当地廉 租房人均居住面积最低标准线，可以采取"大房换小房”形 式，寻找一个符合当地最低生活标准的"小房”来换抵押
"大房”，确保执行顺利进行。
四、 及时行使合法权利
一旦发生"建筑工程款优先权”与"抵押权”冲突的问 题，开发企业与施工单位发生经济纠纷，建议债权人向法院 申请以第三人的身份参与诉讼，行使抗辩权，保护自己的受 偿权。
五、 灵活处置手段
目前我国房抵类不良的处置方式通常有两种：一是债权 人向法院起诉走法律流程，二是债权人和债务人达成和解， 协议处置房产。