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层次分析法在房地产风险评估中的应用
层次分析法在房地产风险评估中的应用
摘要:本文通过对房地产开发项目中的风险进行识别,运用层次分析法对房地产项目风险评估做了层次的划分,以经营风险为例,介绍了层次分析法具体在房地产开发项目风险评估中的应用。
关键字:房地产风险、风险评估、层次分析法
中图分类号: F293 文献标识码: A
一、引言
房地产行业是一个高风险的行业,风险因素复杂,难以量化。从国家的政策走向看,房地产仍是主要的调控对象, 2011年开始全国大中城市实施限购;2013年“国五条”出台,其中针对“二手房交易收取20%的个人所得税”;2013下半年十八届三中全会确定对居住房产征收房产税等一系列政策,不断调控市场,抑制需求。面对政策的不确定和多变性,房地产开发的风险也日趋增加。
在这种背景下,引入房地产投资风险评估,运用定量的方法确定房地产开发中的关键风险因素,帮助决策者有效地规避风险,提高决策者的能力和水平,改进项目管理水平,减少项目运营风险,提高房地产产项目的投资效益,为政府完善政策、科学决策提供重要依据,进而有利于建立稳定、繁荣和谐的房地产市场。
二、风险评估
风险评估是指应用各种风险评估技术和方法,对在房地产项目开发过程中可能遭遇到的风险及其影响进行估计和评价的过程。风险评估是制定风险应对措施的依据,是风险管理决策的基础,是风险管理的关键环节。
风险评估的主要任务:一方面可以有效的识别风险,判断项目的可实施性,从而使得投资者进行正确的决策;另一方面通过风险评估,识别风险类型,抓住主要风险,为投资者实施项目提前制定好应对措施。
三、层次分析法在房地产风险评估中的应用
1、层次分析法的基本原理
层次分析法(Analytic Hierarchy Process,简称AHP法)《层次分析法AHP》一书中第一次提出来的。AHP最大的长处是可以处理定性与定量相结合的问题,可以将决策者的主观判断与政策经验导入模型,并加以量化处理。
在AHP法中首先要明确所要解决问题的目标,然后利用数学手段确定每一层各因素相对重要性的权值,再把上一层信息传递到下一层,最后给出各因素相对重要性的总排行。根据总排序(及权值)确定出各因素相对目标的影响程度,以此分析确定影响项目风险隐患的因素,实施有效的控制。
(1)因素集的建立
建立所研究问题的递阶层次结构。递阶层次结构的最高层一般是决策目标:决策层;往下一层就是准则层。递阶层次结构的最低层通常是备选方案,这些备选方案通过子准则、准则与决策目标建立联系。


(2)因素两两比较评分和判断矩阵。
工程项目风险评价模型确定后,请具有项目风险管理经验的人员对各风险因素进行两两比较评分。
以"金融风险"中各组成因素的权系数的确定为实际判断对象,说明判断矩阵权系数的确定过程,其相对重要程度评判结果见表1.
表1 评判结果



备注:1,i因素与j因素同样重要;3,i因素比j因素略重要;5,i因素比j因素稍重要;7,i因素比j因素重要得多;9,i因素比j因素重要很多;2,4,6,8,i与j两因素重要性比较结果处于以上结果的中间。
(3)一致性检验
第一,计算判断矩阵的最大