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基于SWOT分析法的旅游地产开发模式选择
旅游业和房地产业己成为国民经济的新的增长点,作为房地产业和旅游业交叉的一种行业,旅游房地产的健康发展对于促进两大产业的良性互动具有重要意义。对比了目前学术界对旅游地产开发模式的划分,主要有四种基本以使用以下标度法:
1表示Ai与Aj具有同等重要性;3表示Ai比Aj稍微重要;重要;7表示Ai比Aj强烈重要;9表示Ai比Aj极端重要;2,4,6,8界于上述两个相邻判断尺度的中间。
Aij具有三个特征:(1)Aij>o:(2)Aji=1/Aij(3)i=j时,Ai=Aj
将各指标得分汇总就可得到其分值,所有指标的分值汇总即可得到总分值,公式如下面所示:
耐匚£化
j-1
每个指标的分值Mi与总分值M的比重Ki就是该指标的权重，即,Ki=Mi/M。如果有R位专家参加评分,那么就可以求出其平均值作为指标的最终权重,计算公式为:
在进行开发模式选择的过程中我们主要是通过项目内外部关键影响因素的分析评价来进行内外部环境的评价。下面的表是针对影响旅游地产开发模式选择的关键的内部和外部影响因素编制的。用来帮助决策者对影响旅游地产开发模式选择的内部和外部因素进行概括和总结。
ECFE表与ICFE表的编制具体包括以下几个步骤：
第一步,识别并列出拟开发旅游地产项目内外部环境中的关键战略要素。
第二步,为每个关键战略要素设置权重,以表明该要素对项目开发模式的影响程度。,权重越大表明其影响程度越大,各权重值之和等于1。
第三步,确定将拟评价的旅游地产开发模式。第四步,请若干专家按1,2,3,4,5,6,6个分值给每个要素打分,4代表该要素对项目该种开发模式是一般机会/优势,5代表中等机会/优势,6代表重大机会/优势,3代表一般威胁/劣势,2代表中等威胁/劣势,1代表重大威胁/劣势,取平均值为该要素的评分值。
第五步,将每一要素的权重与相应的评分值相乘,得到其加权评分值。
第六步,将各要素的加权评分值汇总,得到项目外/内部环境关键要素的综合加权评分值，即ECFE/ICFE的总权数。无论这张表选取了多少个外
/内部环境关键战略要素,项目的ECFE/ICFE总权数最高是6分,最低是1分。,-6分之间，则表明项目外部环境对这种知识产权战略模式的影响机会大于威胁,数值越大,机会越多,威胁越小;,则表明项目外部环境对这种知识产权战略模式的影响机会与威胁相当;若ECFE总权数得分为1-,则表明项目外部环境对这种开发模式的影响威胁大于机会，数值越小，威胁越大，机会越少。另一方面，对于ICFE总权数来说，-6分之间，则表明项目内部环境对这种旅游地产开发模式的影响优势大于劣势,数值越大,优势越多，劣势越小;,则表明项目内部环境对这种旅游地产开发模式的影响优势与劣势相当;若ICFE总权数得分为1—）,则表明项目内部环境对这种开发模式的影响劣势大于优势,数值越小,劣势越大,优势越少。
从这个SPACE坐标图可以看出,ECFE总权数和ICFE总权数将坐标图分割为4个区域，分别用区域I、区域II、区域III、区域W来表示。不同的区域代