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对房产测绘中若干问题计算的分析与探讨
对房产测绘中若干问题计算的分析与探讨
摘要:本文是笔者在工作实践中遇到的几个面积测算问题提出来进行探讨,寻求一种正确的处理方法,切实解决实际工作中出现的问题,让测算成果更准确、更合理。
关键词:房产测绘;消防连廊;阳台;楼梯
中图分类号:P25 文献标识码:A
1 前言
房产测绘是房产管理工作的重要基础,其主要目的和任务就是采集和表述房屋以及房屋用地的有关信息,为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费,以及为城镇规划建设等提供数据和资料。GB/- 2000《房产测量规范》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则(试行)》(以下简称《细则》)的发布实施,对加强房产测绘管理、规范房产测绘行为、促进房产测绘事业的发展具有十分重要的作用。随着我国经济的发展, 近几年房屋的建筑和结构形式都发生了质的变化, 一些新的建筑产品不断的涌现, 而《房产测量规范》、《细则》仅规定了常见建筑形式的建筑面积计算方式。因此在实际测量操作中总是拿捏不准,给工作带来麻烦。本文通过在工作实践中遇到的几个面积测算问题提出来进行探讨,进而寻求合理的处理方法,让测算成果更准确。
2消防连廊
随着城市化进程的加快,城市用地日趋紧张,房屋建筑不得不向高层化发展,为了满足消防安全需要,部分高层住宅设计了一条消防连廊,连通不同单元消防楼梯。常见的有两种形式:(1)以挑廊与不同单元消防楼梯直接相连;(2)通过相邻几户房间外设计一条类似阳台的廊与公用消防楼梯连接。对于第二种,《细则》有明确规定:作为消防通道(连廊)的多户相连且有固定分隔界标的阳台,计入涉及到的各户的套内建筑面积。对于第一种有人认为是由于十层以上高层住宅引起的,应当分摊给十层以上住宅。这种做法有些不妥,消防连廊的布局是由整幢楼整体结构设计要求决定的,并不是某户或某层独有,若消防连廊下部某个楼梯发生火灾,也可向上经过消防连廊到达其它楼梯疏散。所以,应将消防连廊与相连的公用消防楼梯一起分摊。
3阳台面积的计算
(1)阳台是指与房屋相连通,有底板、永久性上盖、围护结构等, 供人们活动、休息及晾晒衣物等用途的房屋附属设施。通常根据阳台的形态可以分为非封闭式的阳台和封闭式的阳台。在规范中对阳台有明确详细的规定:封闭的阳台是按照房屋外围的水平投影的面积计算全部的建筑面积,不封闭的阳台是按照外围水平投影面积的一半计算建筑面积。可见阳台的封闭与不封闭对房屋建筑面积影响较大,如果判断不准确,容易造成面积纠纷。笔者认为在阳台封闭问题判别时应分以下几种情况:第一,若规划设计阳台为全封闭阳台,在实际测算时阳台也是封闭的,则按封闭阳台计算全部建筑面积。第二,如果规划设计阳台为封闭的,而实际上测算时为不封闭的,则按不封闭阳台计算一半建筑面积。第三,规划设计为不封闭阳台,实际测算时无论封闭与不封闭,计算一半建筑面积。
(2)随着建筑风格的发展, 阳台围护材料、围护方式越来越多样化。阳台的围护往往是由两种或两种以上的结构材料组成, 而规范就算到哪个围护未作详细说明。计算时我们应取主围护或几个围护中最小维护计算, 这样便于统一计算口径, 减少矛盾, 而且保护了消费者。
(3)《细则》规定阳台顶盖水平投影面积与阳台围护结构水平投影面积不一致时:小于1/2的敞开式阳台