万泉城二区营销策划方案.ppt

万泉城二区营销策划方案
目前北海市房地产市场，存在三个方面的竞争——区域的竞争、资源的竞争和项目的竞争
一线海景、二线海景、城市资源
资源的竞争
新城区与中心城区
区域的竞争
未来的主要竞争对手
楼盘的竞争
本案位于二。以纯粹东南亚风格建筑与银滩旅游度假区的环境融为一体，规划中采用围合式布局，100米以上超开阔楼距，100%人车分层，创造出32000平方米的超大园林中庭，每户均可获得100%采景率。
劣势
☆区域周边市政、生活配套略显不足
重点楼盘分析—21°公馆
21°公馆项目分两期开发，项目首期由一栋四星级精装修酒店式公寓精装标准2000元/㎡预计售价7000元/㎡ ，和二栋空中别墅式公馆组成，预计售价6200元/㎡ (毛坯)。
21°公馆目前正在办理银卡会员，首期将推出45平米的精装公寓，和88-131平米的别墅公馆，户型为一房、两房和三房。
一期
项目分析
产品分析
㎡
㎡
2 +1户型，带入户花园、花池、空中院馆。随意变
带入户花园，阳台，看到的海景局面角度大
重点楼盘分析—21°公馆
产品分析
打造原生态泰式园林风情
重点楼盘分析—21°公馆
小结：
从产品本身角度，一线海景产品设计并不是长期居住产品，产品定位与本案有一定区隔，且由于海景因素，与本案价格拉开较大差距，高房价决定了是提升而非直接竞争；
但北部湾一号等一线海景项目的存在为北海高端房地产市场树立了标杆，有助提升北海总体房价水平和住宅整体品质，对本案起到一定正面作用；
而二线海景楼盘，真正与本案可比者仅上述个案，但这些楼盘高度不及案，卖点不及本
案，但由于北海楼市外向型的特殊性，产品同质化严重，仍会分流本案部分潜在客源。
而在调控非常时期如何通过对本案产品、形象的再塑造，发挥万泉城整体优势，挖掘更
多潜在客户才是本案成功的关键！
第三章 本案分析
◆湖海双景 （3000平米原生态湖）
◆ 60万㎡国际级品质社区
◆新城核心
◆ 800平米生活体验馆
◆ 10000平米商业地产
◆海居生活新定义
◆ 35-50岁之间的中产人士，以改善型需求为主，更注重生活环境的跨越；
◆ 50岁以上以养老度假为主的休闲养生客层；
◆ 30-40岁之间的中青年投资型客户。
项目卖点分析
项目客层定位为：
项目
单幢号
单幢面积
(㎡)
幢数
总建筑面积
(㎡)
户数
可售面积
（㎡）
组团
１
组
团
4#、5#

2

48

6#

1

32

7#

1

24

13#~16#

4

40

17#~19#

3

6

20~22#

3

6

23#~26#

4

48

小计
18

204

２
组
团
8#

1

204

9#、10#

2

32

11#

1

102

12#

1

48

小计
5

386

合计
23

590

产品分析
主要销售户型
楼栋号
户型
建筑面积
户型类型
套数
总套数
4#楼5#楼
B1

两房
48
48
6#楼
D1

两房
30
32
D2

两房
2
7#楼
C2

两房
7
24
C2

两房
1
C1

三房
14
C1

三房
2
8#楼
C1

两房
3
204
C2

一房
66
C3

两房
66
C1

两房
64
C2